Interpretacja indywidualna z dnia 10 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.941.2022.2.KK

Skutki podatkowe zbycia lokalu mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami złożonymi 25 stycznia 2023 r. i 7 lutego 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

23 lipca 1985 r. aktem notarialnym wspólnie z mężem, nabyła Pani działkę nr 5 (…) o obszarze 0,12 h, w miejscowości (…), gmina (…). 14 października 1987 r. nastąpiło oddanie obiektu budowlanego do użytku. Posiada Pani inwentaryzację sporządzoną w 1987 r. przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Według opisu technicznego z 1987 r., jest to budynek mieszkalny przeznaczony dla trzech rodzin i składa się z trzech niezależnych lokali mieszkalnych z wyodrębnioną klatką schodową. Obiekt jest całkowicie podpiwniczony, posiada parter, piętro i poddasze użytkowe. Lokale na parterze zajmowała Pani wraz z mężem, a piętro i poddasze zajmowały córki z rodzinami. 23 grudnia 2021 r. zmarł Pani mąż. Wspólnie z mężem mieliście sporządzony testament. Aktem notarialnym z 27 kwietnia 2022 r. przed notariuszem nastąpiło otwarcie i ogłoszenie testamentu, w obecności starszej córki i dwóch wnuczek (córek zmarłej córki). Testament został spisany 4 lipca 1990 r. i mąż do całego spadku powołał Panią. W akcie poświadczenia dziedziczenia z 27 kwietnia 2022 r. jest stwierdzenie, że spadek po mężu nabyła Pani. Przedmiotowe lokale mieszkalne były wydzielone, ale administracyjnie nie posiadały zaświadczenia o ich samodzielności. Zwróciła się Pani do Starostwa Powiatowego w (…) o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych nr 1, nr 2, nr 3 na działce nr 5. 29 września 2022 r. otrzymała Pani ze Starostwa Powiatowego w (…) zaświadczenie, że „w budynku mieszkalnym jednorodzinnym o trzech lokalach mieszkalnych nr 1, 2, 3, znajdujących się przy ul. (…), położonym na nieruchomości zabudowanej oznaczonej numerem działki 5, w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…) o nr geodezyjnym budynku (…), pod adresem (…), znajdują się trzy samodzielne lokale mieszkalne, spełniające wymogi ustawy o własności lokali”. Merytoryczne informacje były zgodne z inwentaryzacją sporządzoną w 1987 r.  Ma Pani zamiar notarialnie każdemu mieszkaniu założyć osobną księgę wieczystą i jedno z nich sprzedać członkowi rodziny.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że w 1985 r. nastąpiło nabycie działki nr 5 do współwłasności majątkowej małżeńskiej Pani oraz męża (współwłasność małżeńska). Działka wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się 3 niezależne lokale mieszkalne, stanowiła wyłączną własność Pani oraz męża od momentu zakupu w 1985 r. do dnia jego śmierci. W oparciu o testament poświadczony przez notariusza jest Pani jedynym właścicielem działki, budynku i trzech odrębnych w nim lokali. Jeden z lokali mieszkalnych po nadaniu mu numeru hipotecznego przez sąd, będzie stanowił odrębną własność i najlepiej przed końcem 2023 r. zostanie sprzedany. Zbycie lokalu nie będzie związane z Pani działalnością gospodarczą, gdyż nie prowadziła Pani i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej (ma Pani 81 lat).

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku sprzedaży jednego z mieszkań, na podstawie przedstawionych przez Panią wyjaśnień i dokumentów, nie zostanie Pani obciążona podatkiem 19 % od wzbogacenia się?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Uważa Pani, że zbycie lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wybudowany 36 lat temu dom przeznaczony był do zapewnienia Pani i mężowi oraz córkom mieszkania. Do śmierci męża był to dom rodzinny, co wynika z dokumentacji. By wybudować ten dom sprzedała Pani wraz z mężem spółdzielcze własnościowe mieszkanie, dodatkowo skorzystaliście Państwo z kredytu bankowego i włożyli w budowę bardzo dużo pracy własnej. Ponieważ pełnoletnie wnuczki oświadczyły, że się wyprowadzą, lokal na poddaszu pozostałby pusty. Nawet, gdyby żył Pani mąż, też zmusiłoby to do podjęcia tej decyzji o sprzedaży jednego lokalu (z uwagi na wiek). W oparciu o testament, stała się Pani właścicielką domu i lokali. Zależało Pani na tym, aby sprzedaż odbyła się w ramach rodziny. Kupnem mieszkania zainteresował się wnuk, który nie ma mieszkania, a posiada rodzinę. Bardzo Pani zależy, aby nadal był to dom rodzinny. W oparciu o dostępne przepisy, uważa Pani, że w przypadku, gdy lokal lub budynek sprzedawany po 36 latach przez właściciela, podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2 % i podatek ten pobiera notariusz przy sporządzeniu aktu notarialnego i odprowadza do urzędu skarbowego. Jest Pani przekonana, jak wyżej napisała, że podatek na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania.  Nie jest Pani w stanie podać daty sprzedaży lokalu, gdyż około 15 lutego 2023 r. dokumentacja zostanie przekazana przez notariusza do sądu. Po uzyskaniu informacji z ksiąg wieczystych, można dopiero wtedy wystąpić do banku w sprawie kredytu, co uzupełni posiadane własne przez wnuka środki. Sądzi Pani, że sprzedasz nastąpi w 2023 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że 23 lipca 1985 r. nabyła Pani wraz z mężem do współwłasności małżeńskiej działkę nr 5 o obszarze 0,12 h, w miejscowości (…), gmina (…). 14 października 1987 r. nastąpiło oddanie obiektu budowlanego do użytku. Posiada Pani inwentaryzację sporządzoną w 1987 r. przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Według opisu technicznego z 1987 r., jest to budynek mieszkalny przeznaczony dla trzech rodzin i składa się z trzech niezależnych lokali mieszkalnych z wyodrębnioną klatką schodową. Obiekt jest całkowicie podpiwniczony, posiada parter, piętro i poddasze użytkowe. Lokale na parterze zajmowała Pani wraz z mężem, a piętro i poddasze zajmowały córki z rodzinami. Działka wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się 3 niezależne lokale mieszkalne, stanowiła wyłączną własność Pani oraz męża od momentu zakupu w 1985 r. do dnia jego śmierci. 23 grudnia 2021 r. zmarł Pani mąż. Wspólnie z mężem mieliście sporządzony testament. Aktem notarialnym z 27 kwietnia 2022 r. przed notariuszem nastąpiło otwarcie i ogłoszenie testamentu, w obecności starszej córki i dwóch wnuczek (córek zmarłej córki). Testament został spisany 4 lipca 1990 r. i mąż do całego spadku powołał Panią. W akcie poświadczenia dziedziczenia z 27 kwietnia 2022 r. jest stwierdzenie, że spadek po mężu nabyła Pani. Przedmiotowe lokale mieszkalne były wydzielone, ale administracyjnie nie posiadały zaświadczenia o ich samodzielności. Zwróciła się Pani do Starostwa Powiatowego w (…) o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych nr 1, nr 2, nr 3 na działce nr 5. 29 września 2022 r. otrzymała Pani ze Starostwa Powiatowego w (…) zaświadczenie, że „w budynku mieszkalnym jednorodzinnym o trzech lokalach mieszkalnych nr 1, 2, 3, znajdujących się przy ul. (…), położonym na nieruchomości zabudowanej oznaczonej numerem działki 5, w miejscowości (…), obręb (…), gmina (…), o nr geodezyjnym budynku (…), pod adresem (…), znajdują się trzy samodzielne lokale mieszkalne, spełniające wymogi ustawy o własności lokali”. Merytoryczne informacje były zgodne z inwentaryzacją sporządzoną w 1987 r. Ma Pani zamiar notarialnie każdemu mieszkaniu założyć osobną księgę wieczystą i jedno  z nich przed końcem 2023 r. sprzedać członkowi rodziny. Zbycie lokalu nie będzie związane  z Pani działalnością gospodarczą, gdyż nie prowadziła Pani i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej (ma Pani 81 lat).

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.):

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1-3 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania. Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek i wyodrębniono lokal mieszkalny.

Wyodrębnienie przez właściciela nieruchomości samodzielnych lokali należy oceniać na podstawie art. 3 ust. 3 w zw. z art. 4 ust.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048). Zgodnie z normą prawną wynikającą z tych przepisów, z wyodrębnionym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości gruntowej. W przedmiotowej sprawie wyodrębnienie z ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym odrębnych lokali mieszkalnych, na działce gruntu będącej Pani własnością, nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z wybudowanego budynku mieszkalnego istotne znaczenie ma data nabycia działki, na której został wybudowany budynek. tj. 1985 r.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwentnie, w przypadku sprzedaży tego prawa, każdy z małżonków zbywałby je w całości, a nie w określonym udziale.

Zatem, za datę nabycia przez Panią nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, będącej w części przedmiotem spadku po zmarłym mężu, należy uznać dzień nabycia nieruchomości (działki), na której jest posadowiony budynek mieszkalny, do majątku wspólnego małżonków, tj. 1985 r., stosownie do treści art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego też data otwarcia spadku po zmarłym mężu, nie stanowi dla Pani nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął. Oznacza to, że planowana sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego w 2023 r., nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca 1985 r., w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (działki) do majątku wspólnego małżonków. Zatem, z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z tym, Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania, ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Nadmienia się, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.) Organ podatkowy nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do weryfikacji i oceny dokumentów załączonych do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, jest związany wyłącznie przedstawionym przez Panią opisem zdarzenia przyszłego i stanowiskiem w sprawie oceny prawnej tego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli : Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.).