Interpretacja indywidualna z dnia 14 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.61.2023.2.MJ

Zaliczenie przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodów oraz możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków na czynsz, energie elektryczną oraz na okazjonalne remonty.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2023 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek z 12 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów osiąganych z tytułu najmu lokali mieszkalnych oraz możliwości zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 marca 2023 r. (wpływ 21 marca 2023 r.) oraz pismem z 30 marca 2023 r. (data wpływu 4 kwietnia 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1996 roku. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz polskim rezydentem podatkowym. Swoją działalność opodatkował Pan na zasadach ogólnych (art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jako wiodące PKD swojej działalności wskazał Pan 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

W ramach prowadzonej działalności nabywa Pan i później wynajmuje lokale mieszkalne oraz lokale usługowe. Nabyte nieruchomości były wprowadzone do ewidencji środków trwałych w latach 2007-2019 oraz amortyzowane zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Lokale mieszkalne są to wydzielone mieszkania w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczającej 150 m².

Wynajmuje Pan lokale mieszkalne najemcom w różnych celach. Niektóre z nich są wynajęte na cele mieszkaniowe, a inne na cele związane z prowadzonymi przez najemców działalnościami gospodarczymi.

W związku ze świadczeniem usługi wynajmu otrzymuje Pan zapłatę w postaci czynszu, na który wystawia Pan fakturę VAT oraz zwrotu kosztów mediów rozliczonych na podstawie osobnych faktur. W związku z utrzymaniem mieszkań ponosi Pan wiele kosztów, m.in. czynsz, opłaty za media oraz okazjonalne remonty.

Uzupełnienie wniosku

Pana zapytanie dotyczy 2023 roku.

W związku z utrzymaniem mieszkań ponosi Pan koszty: czynszu i opłat dla Wspólnoty Mieszkaniowej, energii elektrycznej, okazjonalnych remontów mających na celu dostosowanie mieszkań do nowych najemców.

Zgodnie z umową oraz przepisami prawa czynsz na rzecz Wspólnoty pokrywa Pan jako właściciel nieruchomości. Opłaty za media refakturuje Pan na lokatorów.

Najemcami są osoby fizyczne.

W przypadku czynszu do Wspólnoty nie pełni Pan roli pośrednika, ponieważ na dokumencie sprzedaży nie wydziela Pan czynszu do Wspólnoty jako osobnej pozycji.

Energia elektryczna jest refakturowana na Najemcę.

Wydatki na energię elektryczną są zwracane na podstawie refaktury. Resztę opłat oraz Pana wynagrodzenie za najem pokrywa opłata otrzymywana od Najemcy.

Doprecyzowując pytanie nr 2 wskazał Pan, że do kosztów uzyskania przychodu konkretnie chce Pan zaliczyć wydatki na czynsz, energię elektryczną oraz okazjonalne remonty. W toku prowadzenia dalszego wynajmu mogą się pojawić również inne - na dzień dzisiejszy ciężkie do przewidzenia - koszty. Do kosztów uzyskania przychodu nie chce Pan zaliczyć odpisów amortyzacyjnych mieszkania wiedząc, że ten koszt został na mocy zmiany ustawy z 1 stycznia 2022 roku wykreślony jako koszt uzyskania przychodu.

Zgodnie z treścią umowy najmu opłaty za media, wodę, ścieki, centralne ogrzewanie, energię elektryczną obciążają Najemcę i ich koszty są refakturowane na Najemcę.

Pytania

1.Czy w związku ze zmianami wprowadzonymi od 1 stycznia 2022 roku (tzw. Polski Ład) Ustawą z dnia 29 października 2021 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych Ustaw zmieniającą art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a prawidłowo klasyfikuje Pan przychody z wynajmu lokali mieszkalnych w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 czy ma Pan prawo wydatki związane z lokalami mieszkalnymi na czynsz, energię elektryczną, okazjonalne remonty zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Nabywa Pan lokale mieszkalne we własnym imieniu i na rzecz prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (taki zapis znajduje się w aktach notarialnych poświadczających fakt nabycia nieruchomości). Zatem nabyty lokal spełnia definicje środka trwałego zawartą w art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

Środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwale i zrównane z nimi o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:

a)nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

b)maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,

c)ulepszenia w obcych środkach trwałych,

d)inwentarz żywy.

Prowadząc swoją działalność gospodarczą również spełnia Pan definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą budowlaną handlową usługową,

b)polegającą ha poszukiwaniu rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wykorzystuje Pan składniki własnego majątku w celu osiągnięcia zarobku. Zatem spełnia Pan warunek z lit. c powyższego przepisu.

Zarobek jaki Pan uzyskuje z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych będących składnikiem Pana majątku i nabyty do majątku Pana działalności gospodarczej opodatkowuje Pan ten dochód w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem nabyte środki trwałe w postaci lokali mieszkalnych wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych jako składniki majątku Pana przedsiębiorstwa i z ich wynajmu osiągał Pan przychody. Amortyzacja wpisanych do ewidencji lokali odbywała się zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami, tj. 1,5% w skali roku. Zatem nie amortyzował Pan lokali zgodnie z przepisem specjalnym art. 22g ust. 10 (ustalenie wartości początkowej jako iloczynu powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł).

Do dnia 31 grudnia 2021 roku art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych miał następujące brzmienie:

„Nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

Ustawa z dnia 29 października 2021 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw zmienia brzmienie art. 22n ust. 3:

21) art. 22n ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„Nie podlegają objęciu ewidencją

1) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

Analizując powyższe przepisy powziął Pan wątpliwość czy przychody z wynajmu lokali mieszkalnych prowadzonego w ramach działalności gospodarczej powinien opodatkować w źródle pozarolnicza działalność gospodarczą skoro na podstawie zmienionego art. 22n lokale mieszkalni nie podlegają wpisowi do EŚT, zatem niespełniony zostaje warunek zawarty w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana zdaniem przychody z tytuły wynajmu lokali mieszkalnych, bez względu na fakt wykreślenia ich z Ewidencji Środków Trwałych, powinien opodatkować w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ całość Pana działań związana z tym wynajmem spełnia definicję działalności gospodarczej.

Ad. 2

Biorąc pod uwagę art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.” Wydatki poniesione na utrzymanie mieszkania, czyli czynsz, energia elektryczna oraz okazjonalne remonty służą zabezpieczeniu źródła przychodów jakim jest wynajem mieszkania oraz nie znajdują się w katalogu z art. 23. Zatem według Pana takie wydatki mogą być kosztem uzyskania przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2641 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:

a)zarobkowym celu działalności,

b)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c)prowadzeniu działalności we własnym imieniu

‒ a ponadto wymaga by był to jeden z rodzajów działalności wymienionych w lit. a-c ww. przepisu.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

‒celu zarobkowego,

‒ciągłości,

‒zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy).

Podkreślam również, że co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję pozarolniczej działalności gospodarczej, nie definiuje natomiast najmu przez określenie cech tej umowy, wskazując jedynie w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy na istnienie tego rodzaju źródła przychodów.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, nie ulega wątpliwości, że lokale mieszkalne są wynajmowane przez Pana w ramach działalności gospodarczej.

Bez znaczenia w Pana przypadku pozostaje powołany przez Pana art. 22n ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego:

Nie podlegają objęciu ewidencją:

1)budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

2)spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

Powołany przez Pana przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy nie uzależnia możliwości zaliczenia przychodów z najmu do źródła przychodów jakim jest działalność gospodarcza od ujęcia składników majątku w ewidencji środków trwałych.

Skoro jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą wynajmuje Pan lokale mieszkalne, które stanowią składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskiwane przez Pana z najmu lokali mieszkalnych są przychodami ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.

Powziął Pan również wątpliwość dotyczącą możliwości zaliczenia wydatków na czynsz, energię elektryczną oraz na okazjonalne remonty do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

‒pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu

‒być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

‒nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

‒być właściwie udokumentowany.

Zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tych kosztów. Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Należy przy tym zauważyć, że konieczność poniesienia określonego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu nie dopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Podkreślenia wymaga, że o tym co jest celowe i potrzebne, czyli racjonalnie uzasadnione w prowadzonej działalności decyduje podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania, że dany wydatek spełnia ustawowe kryteria uznania go za koszt uzyskania przychodu, tj. w szczególności obowiązek wykazania związku kosztów z działalnością gospodarczą, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Dla ustalenia wysokości kosztów najmu duże znaczenie ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca. Kosztami uzyskania przychodów będą więc udokumentowane kwoty ponoszone przez wynajmującego na utrzymanie lokali mieszkalnych i należy je zakwalifikować w ciężar kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty. Jednakże wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Z treści wniosku wynika, że zgodnie z umową najmu to Pan pokrywa czynsz na rzecz Wspólnoty.

Wobec tego, może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu lokali mieszkalnych wydatki na czynsz do Wspólnoty.

Ponadto, we wniosku wskazał Pan, że opłaty za energię elektryczną obciążają Najemców i są na nich refakturowane.

Refakturowanie należy do czynności, które nie zostały zdefiniowane w prawie podatkowym. Jednak przyjęta praktyka jak i orzecznictwo dopuszczają sytuację, w której koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez ich wykonawcę, mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę poprzez wystawienie tzw. refaktur.

Refakturowanie polega na zafakturowaniu odsprzedaży usług bez doliczania jakiejkolwiek marży. Celem refakturowania jest przeniesienie wyłożonych kosztów przez podmiot refakturujący, na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, mimo, że podmiot refakturujący fizycznie danej usługi nie świadczy.

W praktyce przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:

‒przedmiotem refakturowania są usługi,

‒z usługi korzysta odbiorca finalny usługi, natomiast podmiot, na którego wystawiona jest faktura pierwotna, nie korzysta z usługi lub korzysta tylko w części,

‒sprzedaż (a właściwie odsprzedaż) jest dokonana po cenie zakupu, bez jakiejkolwiek marży narzuconej przez odsprzedającego,

‒podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę), z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT, która widnieje na fakturze pierwotnej, wystawionej przez usługodawcę,

‒w umowie między kontrahentami jest zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności.

Istotą refakturowania jest zatem przeniesienie ciężaru poniesionych kosztów na podmiot, który faktycznie korzysta z danych usług, przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku VAT, jaka istnieje na fakturze pierwotnej. W praktyce przyjmuje się, że refakturowanie jest odsprzedażą usług, a podmiot dokonujący refakturowania należy traktować tak jakby sam świadczył te usługi. Pod warunkiem jednak, że usługa nie zmieni swojego charakteru oraz refakturujący nie doliczy marży.

Zatem również opłaty za energię elektryczną, które podlegają refakturowaniu na rzecz Najemców, może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Koszty te można jednoznacznie powiązać z Pana przychodem, gdyż dotyczą one określonego przychodu w związku z najmem lokali mieszkalnych.

Koszty uzyskania przychodów mogą także stanowić wydatki poniesione na remont składnika majątku, zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego też zasadne jest w tym przypadku odwołanie się do definicji sformułowanej w innych aktach prawnych, a w szczególności w przepisach prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, w tym również polegające na wymianie zużytych składników technicznych następujące w toku eksploatacji środka trwałego i będące wynikiem tej eksploatacji, niezwiększające jego wartości początkowej. Podkreślenia wymaga fakt, że przy remoncie mogą być stosowane materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym. Remont następuje w toku eksploatacji środka trwałego przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru. Różnica między nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych. Przy czym punktem odniesienia jest stan środka trwałego z dnia przyjęcia go do używania.

Poniesione przez podatnika wydatki na remont środków trwałych, a więc odtworzenie (przywrócenie) pierwotnego stanu technicznego i wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru modernizacji, adaptacji, przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nie podlegają zaliczeniu do jego wartości początkowej (nie powiększają jej). Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów bez względu na ich wysokość (decydujące znaczenie ma charakter wydatków).

Mając na względzie informacje przedstawione we wniosku oraz treść cytowanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że wydatki, które ponosi Pan na okazjonalne remonty związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej mogą zostać zakwalifikowane do kosztów uzyskania przychodów Pana działalności.

Zatem w części dotyczącej możliwości zaliczenia wydatków na czynsz, energię elektryczną oraz na okazjonalne remonty do kosztów uzyskania przychodów Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).