Interpretacja indywidualna z dnia 27 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.540.2023.2.ESZ

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaż nieruchomości

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży niezabudowanej działki nr (...).

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 17 listopada 2023 r. (wpływ 21 listopada 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. 2023 poz. 221) oraz niebędącą czynnym podatnikiem VAT (jednak w przypadku potwierdzenia stanowiska Wnioskodawcy zawartego w niniejszym wniosku, zarejestruje się on jako podatnik czynny na potrzeby sprzedaży Nieruchomości). Wraz z żoną - Z.C. pozostaje we wspólności małżeńskiej, przez co wspólnie są właścicielami działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) położonej w miejscowości (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 1989 r. Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele rolne (Wnioskodawca działał jako rolnik ryczałtowy - czynność znajdowała się poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

Wnioskodawca podjął czynności mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości.

W 2021 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z (…) S.A. (dalej: „Spółka”). Jednocześnie ze Spółką zawarta została odpłatna umowa dzierżawy na potrzeby pozyskania pozwolenia na budowę dla Nieruchomości, uzyskania umów, porozumień i decyzji przyłączeniowych zawieranych z gestorami sieci, umów z gminą i starostwem, porozumień dot. likwidacji kolizji infrastruktury technicznej, umów dot. przebudowy pasa drogowego w zw. ze skomunikowaniem planowanej inwestycji, a także decyzji dot. wycinki drzew i krzewów oraz odrolnienia gruntów.

Obecnie zatem Nieruchomość nie jest wykorzystywana do celów rolnych.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:

• uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wraz ze wszystkimi dokumentami;
• reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości;
• występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością;
• reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością;
• przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości;
• zawarcia przyrzeczonej umowy, jeżeli Wnioskodawca nie stawi się do zawarcia przyrzeczonej umowy pomimo wpłaty przez Spółkę pozostałej ceny sprzedaży na konto depozytowe notariusza.

Na podstawie zawartej umowy i udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw, Spółka podjęła działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę, uzyskania decyzji środowiskowych i decyzji o odrolnieniu.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr (…)., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym (…)., przeznaczenie Nieruchomości w MPZP to:

• teren zabudowy przemysłowej/usługowej;
• autostrada;
• droga publiczna lokalna;
• droga publiczna dojazdowa.

W odniesieniu do Nieruchomości w dniu 8 listopada 2022 r. Starosta Powiatu (…) zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę „hali magazynowo - logistycznej z zapleczami socjalno-biurowymi wraz z obiektami i infrastrukturą towarzyszącą”.

Umowa przewiduje prawo wstąpienia w miejsce Spółki osoby trzeciej. Spółka ma również prawo dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej w dowolnym momencie wraz z zobowiązaniem nowego kupującego do przestrzegania wszystkich postanowień niniejszej umowy przedwstępnej. Sprzedaż Nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej może zatem nastąpić na rzecz Spółki lub innego podmiotu, który wejdzie w prawa i obowiązki Spółki wynikające z umowy.

Wnioskodawca informuje, że w odniesieniu do Nieruchomości uzyskał również interpretację indywidualną z 8 lutego 2022 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.962.2021.1.WL.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1. Czy działka nr (...), której jest Pan współwłaścicielem i którą planuje Pan sprzedać stanowi grunt niezabudowany?

Odpowiedź: Działka nr (...) stanowi grunt niezabudowany.

2. Czy w stosunku do ww. działki, w całym okresie jej posiadania, podejmował Pan jakiekolwiek działania mające na celu podniesienie jej wartości np. poprzez uzbrojenie w media, wytyczenie dróg dojazdowych, ogrodzenie itp.?

Odpowiedź: Działania zmierzające do podniesienia wartości działki były podejmowane głównie po zawarciu umowy przedwstępnej. W ramach współpracy z (...) S.A.: uzyskano decyzje o odrolnieniu gruntów, uzyskano decyzje środowiskowe, uzyskano pozwolenia wodnoprawne, uzyskano pozwolenie na budowę, uzyskano warunki techniczne dla nieruchomości, uzyskano pozwolenie na prowadzenie badań archeologicznych, zawarto umowy z gminą oraz powiatem celem zaprojektowania, wykonania i sfinansowania przebudowy układu drogowego oraz uzyskano w tym zakresie pozwolenie na budowę, wykonano inwestycje drogowe i przekazano na rzecz odpowiednich jednostek, wykonano elementy infrastruktury konieczne dla dostarczenia wody i odprowadzenia kanalizacji i wód deszczowych dla celów inwestycji, zawarto umowę o przyłączenie mediów.

3. Czy w całym okresie posiadania działki występował Pan kiedykolwiek dla niej z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź : W odniesieniu do działki nie występowano z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w decyzji nr (...) wydanej przez Starostę Powiatu (...) zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielono pozwolenia na budowę „hali magazynowo - logistycznej z zapleczami socjalno-biurowymi wraz z obiektami i infrastrukturą towarzyszącą” z usytuowaniem na działkach nr (...), (...), (...). Ponadto Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr (...), ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...).

4. Czy podejmował Pan działania marketingowe typu zamieszczanie ogłoszeń, reklama w mediach, internecie w celu znalezienia nabywcy działki nr (...), czy też Spółka, z którą zawarł Pan w 2021 r. umowę przedwstępną, zgłosiła się do Pana sama?

Odpowiedź : W przypadku tej nieruchomości pierwszy kontakt nastąpił ze strony (...) S.A., jednak w ramach działań zmierzających do sprzedaży innych gruntów podejmowane były aktywne działania zmierzające do sprzedaży - które mogły również doprowadzić do zainteresowania ww. Spółki tą transakcją.

Wnioskodawca podkreśla, że jego działania opisane we wniosku o interpretację wpisują się i dokonywane są w ramach szerszych działań mających na celu zbywanie gruntów na cele inwestycyjne. W tym zakresie Wnioskodawca uzyskał również interpretację indywidualną z 8 lutego 2022 r., numer 0113-KDIPT1-1.4012.962.2021.1.WL.

5. Czy w ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził Pan bądź planuje wyrazić zgodę na dysponowanie przez Spółkę kupującą ww. działką do celów budowlanych? Jeśli tak, to prosimy wskazać zakres udzielonej zgody oraz czynności, jakie zostaną/zostały dokonane w ramach tej zgody - prosimy wymienić czynności, które nabywca dokona/dokonał w odniesieniu do działki nr (...)?

Odpowiedź: Spółce (...) S.A., z którą zawarta została umowa przedwstępna udzielono prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także do zawierania umów przyłączeniowych. Udzielono także pełnomocnictwa na rzecz (...) S.A. do reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci, występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej, reprezentacji przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na nieruchomości.

Dotychczasowe czynności zrealizowane w ramach upoważnienia do dysponowania działką na cele budowlane obejmowały przede wszystkim:

• uzyskanie decyzji nr (...) wydanej przez Starostę Powiatowego (...), w której zezwolono na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej 8,2219 ha gruntów rolnych położonych w granicach nieruchomości,
• uzyskanie decyzji nr (...) wydanych przez Burmistrza Miasta i Gminy (...), w których organ stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla planowanych inwestycji,
• uzyskanie decyzji nr (...) i decyzji nr (...), wydanych przez Dyrektora Zarządu (...), które udzielają pozwolenia wodnoprawnego na szczególne korzystanie z wód na potrzeby inwestycji i wykonanie urządzeń wodnych,
• uzyskanie decyzji nr (...) wydanej przez Starostę Powiatu (...), w której zatwierdzono projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielono pozwolenia na budowę,
• uzyskanie decyzji (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków nr (...), w której udzielono pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych, zawarto umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej z (...).

6.Czy odpłatna umowę dzierżawy działki ze Spółka kupująca zawarł wyłącznie Pan, czy też Pan i Pana małżonka?

Odpowiedź: Umowa dzierżawy była zawierana z Panem i małżonką.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera zorganizowaną formę. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na zorganizowaną formę, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, itp.

Trybunał Sprawiedliwości UE (dalej: „TSUE") w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wskazane orzeczenie odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od VAT. Zdaniem TSUE, fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 października 2011 r., sygn. I FSK 1536/10, w którym sąd stwierdził:

„Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru […]”.

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 listopada 2019 r. sygn. I FSK 1621/19:

„Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.

Wskazane wyżej wyroki stanowią element trwałej linii orzeczniczej prezentującej jednolite stanowisko w zakresie przedmiotowej kwestii (por. wyroki NSA: z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. I FSK 983/15; z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. I FSK 984/15; z dnia 23 lutego 2017 r. sygn. I FSK 1240/15; z dnia 23 lutego 2017 r. sygn. I FSK 1241/15; z dnia 16 marca 2017 r. sygn. I FSK 1038/15; z dnia 16 marca 2017 r. sygn. I FSK 1772/15; z dnia 5 października 2017 r. sygn. I FSK 187/16; z dnia 4 kwietnia 2019 r. sygn. I FSK 449/17; z dnia 27 kwietnia 2021 r. sygn. I FSK 773/18).

Powyższa linia orzecznicza jest podzielana także przez organy administracji skarbowej w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (por. interpretacje indywidualne Dyr. KIS: z dnia 20 września 2021 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.439.2021.2.JKU; z dnia 26 sierpnia 2021 r. znak 0111-KDIB3-3.4012.236.2021.2.MW; z dnia 18 grudnia 2020 r„ znak 0114-KDIP1-1.4012.636.2020.2.AKA; z dnia 2 listopada 2018 r. znak 0112-KDIL1-2.4012.616.2018.1.DC; z dnia 18 października 2018 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO; z dnia 5 października 2018 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.588.2018.2.RSZ; z dnia 5 września 2018 r. znak 0115-KDIT1-3.4012.408.2018.2.EB).

Należy jednocześnie zwrócić uwagę, iż wymogi stawiane zarówno przez orzecznictwo, jak i organy administracji skarbowej, co do uznania zbywcy nieruchomości za podatnika VAT są kształtowane w sposób możliwie szeroki, tj. aby zostać uznanym za podatnika VAT de facto wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania.

W konsekwencji zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się do stosunkowo podstawowych działań. Przede wszystkim działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego, a tym bardziej wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych. W konsekwencji, jeśli zbywca przedsięwziął czynności mające na celu m.in. uatrakcyjnienie gruntu, jego przekształcenie czy rozreklamowanie, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Aby zatem ustalić, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezbędne jest ustalenie, czy w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę, a zatem, czy prowadził on działalność gospodarczą i czy można Wnioskodawcę uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że począwszy od roku 2021 Wnioskodawca podejmował działania mające na celu sprzedaż Nieruchomość, a także świadczące o profesjonalnym charakterze obrotu. W tym celu Wnioskodawca zdecydował się na współpracę z podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, aby znaleźć nabywcę na Nieruchomość. Kolejnym krokiem było zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości oraz upoważnienie Spółki do podejmowania w swoim imieniu działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (audyty, wystąpienie o decyzje środowiskowe czy o warunki techniczne dla przyłączy, pozwolenie na budowę, decyzja o odrolnieniu, to tylko niektóre z zainicjowanych czynności).

Wnioskodawca zawarł także umowę dzierżawy. W świetle przepisów i orzecznictwa, odpłatne wydzierżawienie gruntu mieści się w definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, albowiem działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Potwierdza to w szczególności wyrok NSA z dnia 3 marca 2015 r. sygn. I FSK 601/14.

O profesjonalnym i handlowym charakterze działalności Wnioskodawcy świadczy w szczególności fakt, iż udzielił on szeregu pełnomocnictw na rzecz Spółki do podejmowania działań, mających na celu uatrakcyjnienie i zagospodarowanie Nieruchomości, a finalnie przygotowanie jej do sprzedaży. Podejmowane działania należy uznać za działania przekraczające zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a także za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przedsięwzięte z wykorzystaniem środków podobnych do tych, jakie są wykorzystywane przez handlowców. Jednocześnie należy wskazać, w kontekście przytoczonego powyżej orzecznictwa, iż działania Wnioskodawcy wchodzą w zakres czynności niezbędnych do uznania zbywcy za podatnika VAT. Wskazują one na pewien stopień profesjonalizacji, niezbędny w świetle stanowiska judykatury do kwalifikacji zbywcy jako podatnika VAT.

Należy zwrócić uwagę, że wykonywanie powyższych czynności przez pełnomocnika, choćby był nim potencjalny nabywca nieruchomości, w żadnym wypadku nie neguje handlowego charakteru działalności mocodawcy, tj. Pana oraz związanych z tym charakterem skutków prawnopodatkowych.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 lipca 2018 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.260.2018.4.SM:

„Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. (...) Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy, i to pomimo tego, że Wnioskodawca nie poniósł oraz nie poniesie żadnych kosztów związanych ze sprzedażą”.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że Wnioskodawca samodzielnie, albo poprzez przedstawiciela, podjął liczne czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oferty i zmiany stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, które wskazują na profesjonalny charakter obrotu, o którym mowa powyżej. Podsumowując zatem, działania które Wnioskodawca podjął w ramach przygotowania do sprzedaży Nieruchomości, przemawiają za tym, iż prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, dostawa gruntu będzie czynnością dokonywaną w ramach prowadzonej działalności, w charakterze podatnika VAT, a nie w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Ustawa o VAT wprowadza również szereg zwolnień z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sprzedaż, zdefiniowana w zdarzeniu przyszłym, nie będzie korzystać z ww. zwolnienia, ponieważ, jak wskazano, Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Również to zwolnienie nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do opisanej sprzedaży, ponieważ Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku (stanowi przedmiot dzierżawy); przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, zatem nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi implementację art. 136 Dyrektywy VAT, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej na podstawie art. 132, 135, 371, 375, 376 i 377, art. 378 ust. 2, art. 379 ust. 2 i art. 380-390b. Wskazane przepisy Dyrektywy VAT określają zwolnienia przedmiotowe. Dzierżawa na cele inne niż rolnicze nie podlega żadnemu z ww. zwolnień.

Podkreślić należy, że przedstawione powyżej rozumienie warunku braku prawa do odliczenia na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych, w szczególności w: interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2019.4.RR, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z 15 lutego 2019 r. znak 0114-KDIPI-3.4012.10.2019.1.MT, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.230.2019.2.KOM, a także w wyroku TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S.

Nie zostały zatem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży.

W konsekwencji, sprzedaż opisana w zdarzeniu przyszłym będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą czynnym podatnikiem VAT, niemniej jednak na potrzeby transakcji sprzedaży Nieruchomości, jeśli będzie taka potrzeba, zarejestruje się Pan jako podatnik. Pozostaje Pan we wspólności małżeńskiej z Z.C. i z tego względu jest Pan współwłaścicielem działki o numerze ewidencyjnym (...) położonej w miejscowości (...), którą nabył Pan na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego 21 czerwca 1989 r. i którą wykorzystywał Pan na cele rolne (działał Pan jako rolnik ryczałtowy). Działka stanowi grunt niezabudowany.

W celu dokonania sprzedaży działki zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z firmą (...) S.A. Jednocześnie Pan i małżonka zawarliście ze Spółką kupującą odpłatną umowę dzierżawy na potrzeby pozyskania przez tę Spółkę pozwolenia na budowę dla Nieruchomości, uzyskania umów, porozumień i decyzji przyłączeniowych zawieranych z gestorami sieci, umów z gminą i starostwem, porozumień dotyczących likwidacji kolizji infrastruktury technicznej, umów dotyczących przebudowy pasa drogowego w zw. ze skomunikowaniem planowanej inwestycji, a także decyzji dotyczącej wycinki drzew i krzewów oraz odrolnienia gruntów.

Działania zmierzające do podniesienia wartości działki były podejmowane głównie po zawarciu umowy przedwstępnej. Pierwszy kontakt nastąpił ze strony Spółki, jednak w ramach działań zmierzających do sprzedaży innych gruntów podejmowane były aktywne działania zmierzające do jej sprzedaży - które mogły również doprowadzić do zainteresowania ww. Spółki tą działką.

W ramach umowy przedwstępnej udzielił Pan Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także do zawierania umów przyłączeniowych. Udzielono także pełnomocnictwa na rzecz (...) S.A. do reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci, występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej, reprezentacji przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na nieruchomości.

Ponadto, udzielił Pan Spółce pełnomocnictw do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę, uzyskania decyzji środowiskowych oraz decyzji o odrolnieniu. Dotychczasowe czynności zrealizowane w ramach upoważnienia do dysponowania działką na cele budowlane obejmowały przede wszystkim uzyskanie przez Spółkę wszelkiego rodzaju decyzji m.in.: zezwalającej na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych położonych w granicach nieruchomości, udzielającej pozwolenia wodnoprawnego na szczególne korzystanie z wód na potrzeby inwestycji i wykonanie urządzeń wodnych, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę czy udzielającej pozwolenia na prowadzenie badań archeologicznych, zawarto także umowę o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej z (...).

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) oraz braku zastosowania zwolnienia przedmiotowego dla tej transakcji.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, tj. niezabudowanej działki nr (…) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Spółce kupującej przez Pana pełnomocnictwa oraz innych zgód na dysponowanie nieruchomością w celach budowlanych/inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że udzielił Pan Spółce pełnomocnictwa do m.in. uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wraz ze wszystkimi dokumentami; reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości; występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością; reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością czy przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Spółce kupującej stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności już wykonane i dopiero planowane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Pan, a nie Pana pełnomocnik.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż opisanej nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Dodatkowo, w analizowanej sprawie nieruchomość niezabudowana mająca być przedmiotem sprzedaży była udostępniana w ramach umowy dzierżawy, czyli była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co wyklucza uznanie, że mamy do czynienia z rozporządzaniem majątkiem prywatnym.

Powyższych działań nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Zatem w przypadku sprzedawanej nieruchomości (posiadanych przez Pana udziałów w działce nr (…) nie można mówić, iż w całym okresie jej posiadania stanowiła ona dla Pana wyłącznie majątek prywatny, służący Pana celom własnym/osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanych przez Pana udziałów w działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że będąca przedmiotem dostawy niezabudowana działka nr (…) jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na zabudowę przemysłową/usługową, autostradę, drogę publiczną lokalną, drogę publiczną dojazdową. Zatem działka ta będzie stanowiła w dniu jej sprzedaży teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa działka nie był wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto, nabył ją Pan w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 21 czerwca 1989r. Nabycie nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki lub, że takie prawo Panu nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogłaby Pan odliczyć. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji sprzedaż działki nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do sprzedaży posiadanych przez Pana udziałów w niezabudowanej działce nr (…) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Oceniając Pana stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana małżonki.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).