Interpretacja indywidualna z dnia 19 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1014.2023.1.BM

Możliwość zaliczenia spłaty byłego partnera, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 15 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zaliczenia spłaty byłego partnera, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 27 maja 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki (akt notarialny (...), kupiła Pani nieruchomość położoną przy ul. (...) w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), stanowiącą zabudowaną dwukondygnacyjnym, murowanym budynkiem jednorodzinnym z garażem, działkę gruntu nr 1 o pow. 0,0646 ha za cenę 450.000,00 zł oraz udziałem wynoszącym 1/16 części w działce 2 stanowiącej drogę wewnętrzną za cenę 100,00 zł.

Część ceny zakupu nieruchomości w wysokości 400.000,00 zł. pochodziła, z kredytu bankowego zaciągniętego przez Panią w Banku (...) na podstawie umowy kredytu (...) zawartej dnia 24 maja 2019 r.

Nabyła Pani przedmiotową nieruchomość z zamiarem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Pani i Pani ówczesnego partnera (...). Pani i Pani partner, w okresie posiadania nieruchomości (2019-2021) przeprowadzili szereg prac wykończeniowych budynku, ponosząc związane z tym koszty.

Na skutek zmiany sytuacji życiowej (Pani partner popadł w chorobę alkoholową i stał się osobą agresywną), nie mając możliwości dalszego dzielenia z nim wspólnego miejsca zamieszkania, zmuszona była Pani do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jednakże zanim doszło do sfinalizowania transakcji, Pani partner nie chcąc się zgodzić na sprzedaż, zażądał spłaty nakładów, które poczynione zostały na nieruchomość w trakcie jego tam zamieszkiwania. Sytuacja w której znalazła się Pani była trudna i chcąc wyjść jak najszybciej z przemocowego związku, zgodziła się Pani na spłatę partnera w wysokości 362.757,03 zł.

W dniu 20 kwietnia 2021 roku na podstawie umowy sprzedaży, pełnomocnictwo, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej łącznej (akt notarialny (...)), sprzedała Pani nieruchomość wraz z udziałem w drodze za łączną cenę 975.000,00 zł. (cena nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - 974.900,00 zł. cena udziału w drodze 100,00 zł.). Na dzień sprzedaży kwota pozostałego, spłaconego przez Panią z ceny sprzedaży kredytu wynosiła 393.810,90 zł.

W dniu 20 kwietnia 2021 roku Pani oraz Pani były partner zawarli umowę dot. rozliczenia wydatków i nakładów, na podstawie której zobowiązała się Pani do spłaty byłego partnera w kwocie 362.757,03 zł. Umowę zawarto w formie pisemnej z notarialne poświadczonymi podpisami.

Wykonała Pani w całości swoje zobowiązanie wobec byłego partnera, przekazując mu wynikającą z umowy kwotę tj. 64.757,03 zł. w dniu 20 kwietnia 2021 roku i 298.000,00 zł w dniu 28 maja 2021 roku.

Ponadto Pani ponosząc wydatki na cele mieszkaniowe w dniu 31 maja 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny (...)), kupiła nieruchomość położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), stanowiącą niezabudowaną działkę nr 3 o pow. 1590 m2 za cenę 135.000,00 zł.

Z uwagi, że od chwili nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości nie upłynęło 5 lat, jest Pani zobowiązana do rozliczenia dochodu z tytułu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości może Pani zaliczyć, na mocy art. 30e ust. 2 i art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, faktycznie dokonaną spłatę byłego partnera na podstawie zawartej z nim umowy z notarialnie poświadczonymi podpisami?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, poniesione przez Panią, udokumentowane koszty w postaci zwrotu nakładów na nieruchomość wypłacone byłemu partnerowi, pomniejszają podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Do opodatkowania dochodzi w sytuacji, jeśli zbycie nieruchomości ma miejsce przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są koniecznej, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

W myśl art. 22 ust. 6c, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów została uzależniona zatem od istnienia związku przyczynowo - skutkowego, polegającego na tym, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Przy czym - związek przyczynowy między poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Należy przy tym zauważyć, że konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań, braku nadzoru lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, winien, w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.

W opisywanym zdarzeniu bez wątpienia poniesione nakłady na nieruchomość zwiększyły jej wartość, gdyż bez ich poniesienia nie byłoby możliwości zamieszkania w budynku na niej posadowionym, co było swego czasu zgodnym zamiarem Pani i Pani partnera.

Przesłanką, pozwalającą na uznanie tych wydatków za koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest wskazanie, że nakłady zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości, przez co osiągnięty został ze sprzedaży przychód.

Była Pani zobowiązana do zwrotu nakładów partnerowi, a co za tym idzie - nie osiągnęła Pani żadnej korzyści ekonomicznej (zysku) w tym zakresie z transakcji sprzedaży.

Zagadnienie zwrotu nakładów poczynionych na cudzą nieruchomość jest szczególnie istotne m.in. w kontekście związków partnerskich, ale nie tylko. Praktyka pokazuje, iż nakłady na cudzą nieruchomość są czynione także m.in. w wyniku słownych ustaleń pomiędzy członkami rodziny i choć zwykle są one dokonywane w dobrej wierze, to często stanowią źródło nieporozumień.

W przypadku zwrotu nakładów na nieruchomość osoby trzeciej (partnera), w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że przepisy kodeksu cywilnego wyróżniają pojęcie samoistnego posiadacza w dobrej wierze oraz w złej wierze.

I tak, samoistny posiadacz w złej wierze (osoba która ma świadomość, że nieruchomość nie stanowi jej własności) może żądać zwrotu nakładów koniecznych, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

W praktyce często dochodzi do sytuacji, kiedy to jeden partner decyduje się zainwestować swoje środki w nieruchomość drugiego partnera, np. by stworzyć miejsce, w którym para mogłaby wspólnie żyć. Z taką sytuacją mamy do czynienia w opisanym stanie faktycznym. W takim przypadku osoba która czyni nakłady jest traktowana jako samoistny posiadacz w złej wierze.

Z uwagi na okoliczność, nie mogła Pani postąpić inaczej jak tylko rozliczyć się z byłym partnerem, gdyż w przeciwnym przypadku doszłoby do jej bezpodstawnego wzbogacenia. Opodatkowanie kwoty zwróconej byłemu partnerowi, w Pani ocenie byłoby dla niej wielce krzywdzące, gdyż w efekcie nie uzyskała ona żadnego przysporzenia majątkowego, żadnej korzyści ekonomicznej, zatem nie może być tu mowy o dochodzie.

W Pani ocenie uzasadnione jest stanowisko, że zwrot nakładów jakich dokonała na rzecz byłego partnera stanowił koszt uzyskania przychodu z tytułu transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanej przed upływem 5 lat od jej nabycia.

W konsekwencji, podstawę opodatkowania stanowić będzie przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia (prowizja agencji nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, internecie itp. związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości) oraz koszty uzyskania przychodu, tj. cenę zakupu, zwrot nakładów byłemu partnerowi, spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Dokonała Pani wydatku na powyższy cel kupując w 2022 roku działkę z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego, w przyszłości mającemu służyć zaspokajaniu Pani potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegał będzie uzyskany przez Panią dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem (czyli ceną sprzedaży pomniejszoną o ewentualne koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu, określonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Zatem do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać zaliczona spłata dokonana na rzecz byłego partnera jako faktycznie poniesiony, zapłacony wydatek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z wniosku wynika, że w dniu 20 kwietnia 2021 r. sprzedała Pani nieruchomość, którą Pani nabyła w dniu 27 maja 2019 r.

Zatem sprzedaż ta stanowi dla Pani przychód podlegający opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy stanowi:

W świetle art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Należy wyjaśnić, że kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania zostały uregulowane w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Według art. 22 ust. 6e powołanej ustawy:

Powzięła Pani wątpliwość, czy poniesiony wydatek na spłatę byłego partnera tytułem zwrotu poniesionych przez niego nakładów i wydatków można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Powyższy przepis formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nakłady na nieruchomość muszą być poczynione przez podatnika uzyskującego przychód z odpłatnego zbycia i udokumentowane fakturą VAT potwierdzającą poniesienie wydatku przez tę osobę. Muszą być również poniesione w czasie posiadania przez niego nieruchomości.

W niniejszej sprawie bezspornym jest, że nakłady związane z wykończeniem domu nie były ponoszone tylko przez Panią tylko także przez inną osobę (byłego partnera). Fakt, że zwróciła Pani byłemu partnerowi ustaloną kwotę, na podstawie umowy dotyczącej rozliczenia wydatków i nakładów, nie jest równoznaczny ze stwierdzeniem, że nakłady te poniosła Pani. Zwrot kosztów nakładów bowiem nie jest tym samym co ich poniesienie. W tych okolicznościach zwrot kosztów nakładów stanowi wyłącznie cywilnoprawną formę rozliczenia między stronami a nie koszt uzyskania przychodu.

Wydatek poniesiony przez Panią na spłatę na rzecz byłego partnera nie jest również wydatkiem na nabycie, gdyż nieruchomość należała w całości do Pani od dnia nabycia.

Zatem, wydatku poniesionego przez Panią na spłatę na rzecz byłego partnera w kwocie 362.757,03 zł z tytułu zawartej z nim umowy, o zwrot nakładów i wydatków nie można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zatem Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie kwestia, czy spłata byłego partnera stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Organ nie dokonywał oceny Pani stanowiska w pozostałym zakresie m.in. zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy ustalenia podstawy opodatkowania, gdyż nie było to przedmiotem Pani zapytania.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm. ). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).