Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 2 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.856.2023.2.AG

Sprzedaż nieruchomości zakupionej na działalność gospodarczą.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 4 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (…) 2016 roku nabył Pan nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą pod firmą (…) (NIP: …). Na tę transakcję pozyskał Pan kredyt inwestycyjny od banku. W akcie notarialnym widnieje zapis, że nieruchomość zostaje nabyta na potrzeby działalności gospodarczej. Na terenie nieruchomości poprzedni właściciele prowadzili budowę budynku gospodarczo-usługowego, lecz budowa ta nie została ukończona (stan surowy zamknięty). Nieruchomość ta została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, niebędącej podatnikiem podatku od towarów i usług i niedziałającej jako przedsiębiorca. Przy nabyciu opłacił Pan podatek od czynności cywilnoprawnych i nie miał Pan prawa do odliczenia podatku VAT. Wnioskował Pan o zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczo-usługowego na budynek usług technicznych rolnictwa (wniosek z dnia … 2019 r.). Decyzją Starosty (…) nr (…) z dnia (…) 2019 r. zatwierdzono plan budowy i udzielono pozwolenie na budowę obejmujące rozbudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczo-usługowego na budynek usług technicznych rolnictwa.

Rozpoczął Pan prace modernizacyjne na budynku, jednak nie uwzględnił Pan wydatków z tego tytułu w kosztach uzyskania przychodu. Nieruchomości nie wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych, ponieważ nie był Pan pewny dalszego przeznaczenia zakupu. Inwestycja nie doszła do skutku. Zawiesił Pan swoją działalność gospodarczą. Zdecydował się Pan sprzedać nieruchomość. Zawarł Pan umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i ogłosił chęć sprzedaży działki w mediach (Internet).

Nie odliczył Pan podatku VAT od nabytej nieruchomości oraz od kosztów poniesionych na modernizację, a także nie rozliczył Pan kosztów uzyskania przychodu zarówno od nabytej działki, wydatków na prace modernizacyjne, jak i opłat kredytowych.

1.Ponadto w zakresie podatku od towaru i usług:

a) działalność gospodarcza jest zawieszona od dnia 30-10-2021 r., a od dnia 08-09-2022 r. jest wykreślona z rejestru VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy o VAT;

b) numer ewidencyjny działki (nieruchomości) będącej przedmiotem wniosku to 1;

c) na ww. nieruchomości znajduje się budynek klasyfikowany jako „budynek usług technicznych rolnictwa”;

d) nieruchomość od momentu zakupu nie była nigdy wykorzystywana w żaden sposób, nie jest wykorzystywana oraz nie będzie wykorzystywana;

e) nieruchomość, którą planuje Pan sprzedać, nigdy nie była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej;

f) nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie przez Pana wykorzystywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą;

g) nieruchomość, którą planuje Pan sprzedać, nigdy nie była oraz nie będzie do momentu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze;

h) nie zamierza Pan zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą;

i) nie planuje Pan udzielać innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy nieruchomości) pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości.

2.W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

a) zakresem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej była konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych oraz sprzedaż części wykorzystywanych do naprawy pojazdów zleconych przez klientów, sporadycznie naprawa, konserwacja statków;

b) formą opodatkowania działalności gospodarczej były zasady ogólne;

c) nieruchomość nie jest zdatna do użytku i celem prac modernizacyjnych była chęć doprowadzenia nieruchomości do stanu użyteczności oraz chęć rozwinięcia w przyszłości działalności o ofertę świadczenia usług technicznych rolnictwa dla okolicznych gospodarstwach rolnych;

d) niestety podjęte przez Pana prace na nieruchomości, które wykonywał Pan samodzielnie, nie zostały ukończone; cel nie został osiągnięty; zabrakło Panu czasu i zdrowia do wykonywania dalszych prac budowlanych;

e) nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie przez Pana wykorzystywana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, jak również w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą;

f) nieruchomość, którą planuje Pan sprzedać, nigdy nie była, nie jest oraz nie będzie wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej;

h) nie zamierza Pan zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą;

Pytanie

Czy dochód ze zbycia nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie ewentualna sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej zarówno na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług. Nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i podatkiem od towarów i usług. Wynika to z faktu, że nie sprzedaje Pan nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą – nie występował Pan uprzednio w obrocie nieruchomościami w sposób profesjonalny.

O prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami nie powinien również świadczyć sam zamiar zakupu działki o charakterze budowlanym i wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzenie planu budowlanego i pozwolenia na budowę obejmujące rozbudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku w sytuacji, gdy dokonania inwestycji zaniechano. Nigdy nie wykorzystywał Pan danej nieruchomości w swojej działalności gospodarczej. Wynikało to z faktu, że nieruchomość ta nie była zdatna i kompletna do prowadzenia działalności, jaką Pan wykonywał. Sam fakt podejmowania czynności mających na celu przygotowanie do działalności wskazuje na zamiar posiadania środka trwałego (którego jednym z kryteriów jest wykorzystywanie w danej działalności gospodarczej), niemniej jednak kryterium to nigdy nie było spełnione. Wobec tego nie można mówić o zbywaniu środka trwałego, a tym samym opodatkowaniu przychodu ze zbycia nieruchomości jako z działalności gospodarczej. W Pana ocenie w związku z tym, że nigdy nie wykorzystywał Pan danej nieruchomości w swojej działalności gospodarczej (nie wprowadził Pan nieruchomości do ewidencji środków trwałych, jak również nie uwzględniał Pan w kosztach wydatków poniesionych na modernizację), a sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej zarówno na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie nie będzie podlegała opodatkowaniu ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i podatkiem od towarów i usług, to nie będzie konieczności wystawiania faktury dokumentującej sprzedaż.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zauważam, że w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2014 r. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 wskazywał, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi – ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Od 1 stycznia 2015 r. przepis ten stanowi jednak, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (…).

Zmiana treści powyższego przepisu wynikała z przyjętej ostatecznie przez sądy administracyjne linii orzeczniczej, ukształtowanej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2014 r., sygn. akt II FPS 8/13. W ocenie Sądu, poprzednie brzmienie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmowało swoim zakresem przychód z odpłatnego zbycia wyłącznie tych składników majątku, które podatnik wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a nie wszystkich składników majątku. Tym samym, przychód ze sprzedaży składników majątku spełniających ustawową definicję środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, których podatnik nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo że zbyciu podlegały składniki majątku w rzeczywistości służące tej działalności, a nie celom prywatnym podatnika. Ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2014 r. poz. 1328) ustawodawca doprecyzował brzmienie ww. przepisu i objął jego zakresem skutki podatkowe odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku spełniających ustawowe kryteria uznania ich za środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, bez względu na to, czy podatnik wpisał je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie. Jak wynika z uzasadnienia do projektu ww. ustawy zmieniającej, zmiana dotycząca sposobu ustalenia przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej ma charakter doprecyzowujący. Jej celem jest wyraźne wskazanie, że zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to składników, które z uwagi na przewidywany okres ich używania krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych, jak również składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Podkreślam, że ww. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r. nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

W świetle powyższego wskazuję, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r. objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie mowa jest składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości:

Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach – rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej deﬁnicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Deﬁnicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a) tejże ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływa wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.).

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. (…)

W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że (…) 2016 r. nabył Pan nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na tę transakcję pozyskał Pan kredyt inwestycyjny od banku. W akcie notarialnym widnieje zapis, że nieruchomość zostaje nabyta na potrzeby działalności gospodarczej. Na terenie nieruchomości poprzedni właściciele prowadzili budowę budynku gospodarczo-usługowego, lecz budowa ta nie została ukończona (stan surowy zamknięty). Wnioskował Pan o zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczo-usługowo na budynek usług technicznych rolnictwa. Decyzją Starosty z dnia (…) 2019 r. zatwierdzono plan budowy i udzielono pozwolenie na budowę obejmujące rozbudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczo-usługowego na budynek usług technicznych rolnictwa. Rozpoczął Pan prace modernizacyjne na budynku, jednak nie uwzględnił Pan wydatków z tego tytułu w kosztach uzyskania przychodu. Jak Pan wskazał, celem prowadzonych prac modernizacyjnych była chęć rozwinięcia w przyszłości Pana działalności gospodarczej o ofertę świadczenia usług technicznych rolnictwa dla okolicznych gospodarstwach rolnych. Nieruchomości nie wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych, ponieważ nie był Pan pewny dalszego przeznaczenia zakupu. Inwestycja nie doszła do skutku, ponieważ zabrakło Panu czasu i zdrowia do wykonywania dalszych prac budowlanych. Zawiesił Pan swoją działalność gospodarczą. Zdecydował się Pan sprzedać nieruchomość.

W analizowanej sprawie nieruchomość ta została zakupiona przez Pana z zamiarem wykorzystania jej do działalności gospodarczej. Okoliczność, że nieruchomość (grunt wraz z budynkiem) została nabyta w związku z prowadzoną działalnością oraz późniejsze działania związane z modernizacją budynku do potrzeb planowanej działalności gospodarczej w zakresie usług technicznych rolnictwa dla gospodarstw rolnych – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W momencie zakupu nieruchomości gruntowej powinna ona zostać ujęta przez Pana w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ spełniała definicję środka trwałego – była bowiem kompletna i zdatna do użytku.

Natomiast budynek z uwagi na swój stan stanowi środek trwały w budowie, gdyż nie spełniał podstawowej definicji środka trwałego, nie był bowiem kompletny i zdatny do użytku. Prowadzenie inwestycji na gruncie jest jego wykorzystywaniem w działalności.

Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tej nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl bowiem powołanego już art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodać trzeba też, że już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne wykorzystanie tej nieruchomości, chociażby przez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

Dlatego też sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że nabyta przez Pana nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ww. ustawy – wprowadzenia składnika majątku do tej ewidencji, czy też nie kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi przychód z działalności gospodarczej.

Reasumując – przychód ze zbycia przez Pana nieruchomości, o której mowa we wniosku, stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze zbycia tej nieruchomości opodatkowany będzie podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybraną formą opodatkowania Pana działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 2 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.856.2023.2.AG