Interpretacja indywidualna z dnia 27 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.601.2023.2.KM

W związku ze sprzedażą 13 działek powstałych w wyniku podziału będzie Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 27 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działek.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 stycznia 2024 r. (wpływ 22 stycznia 2024 r.), pismem z 23 stycznia 2024 r. (wpływ 23 stycznia 2024 r.), pismem z 24 stycznia 2024 r. (wpływ 24 stycznia 2024 r.) oraz pismem z 7 lutego 2024 r. (wpływ 7 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Osoba prywatna (Wnioskodawczyni), która odziedziczyła po zmarłym ojcu spadek (śmierć ojca w roku 2020) wraz z bratem w udziale po 50% w roku 2022, na podstawie wyroku Sądu Rejonowego, następnie w drodze podziału spadku u notariusza uzyskała 100% praw do nieruchomości (Księga Wieczysta nr: 1) w roku 2023, ojciec nabył tą nieruchomość w roku 1986.

Brat w podziale spadku nabył inną nieruchomość (KW:2) oraz Wnioskodawczyni ma obowiązek spłaty wyrównania do 50% wartości spadku (wyliczone na podstawie spisu inwentarza sporządzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym) w kwocie ustalonej na (…) zł w ciągu 4 lat od podpisania aktu notarialnego.

Nieruchomość (KW:1) składa się z 4 działek, z czego jedna działka (nr 3) to udział w drodze publicznej, która zostanie przekazana nieodpłatnie gminie, dla kolejnych trzech działek (odziedziczone jako rolne, obecnie z warunkami zabudowy, działki o numerach 4, 5, 6), odziedziczonych przez Wnioskodawczynię zostały przyznane warunki zabudowy w roku 2023, według których geodeta wykonał wstępny podział gruntu z przekształceniem według warunków zabudowy na 17 działek i został on zaakceptowany w Urzędzie Gminy.

Działki zostaną podzielone prawomocnie według podziału dokonanego przez geodetę, zgodnie z warunkami zabudowy i wstępnym podziałem, gdy Sąd rejonowy wydział Ksiąg Wieczystych wykreśli na podstawie zaświadczenia z ZUS, zadłużenie obciążające hipotekę z działu IV KW ww. księgi wieczystej.

Po zmarłym ojcu zostały również odziedziczone długi, które obecnie zostały uregulowane przez Wnioskodawczynię. Obecnie Wnioskodawczyni posiada długi. Są to między innymi kredyty w banku na znaczną kwotę, który zaciągnęła wspólnie z mężem głównie na poczet kosztów poniesionych w ramach postępowania spadkowego oraz spłaty zadłużenia (po zmarłym ojcu), kolejnym obciążeniem Wnioskodawczyni jest dług wobec brata.

Wnioskodawczyni chce wybudować dom jednorodzinny na dwóch działkach wg podziału, w którym planuje zamieszkać.

Z 17 działek wg podziału, dwie to drogi wewnętrzne, 13 ma zostać sprzedanych (dla działek wymagających korzystania z dróg wewnętrznych, odstąpione zostaną udziały w drodze wewnętrznej) w 2 transzach przy pomocy biura nieruchomości ze względu na brak kompetencji Wnioskodawczyni przy dokonywaniu sprzedaży nieruchomości oraz odległe miejsce zamieszkania.

W pierwszym etapie sprzedaży Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać kilka działek na poczet spłaty długów oraz doprowadzenia mediów do działek, między innymi do działek na których Wnioskodawczyni chce wybudować dom, ze względu na obecny stan finansowy jest to niemożliwe.

W kolejnym etapie Wnioskodawczyni chce sprzedać pozostałe działki aby środki pozyskane przeznaczyć między innymi na budowę domu.

Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości (poza mieszkaniem kupionym przez męża na kredyt przed zawarciem związku małżeńskiego, który jest nadal spłacany), nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej oraz nie zajmowała się obrotem nieruchomościami.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu do uzupełnienia wniosku, doprecyzowała Pani:

1.Prosimy o podanie numerów ewidencyjnych wszystkich działek, których dotyczy Pani wniosek.

Odpowiedź:

Poniżej przedstawiam numery ewidencyjne działek, stan na dzień: 22 stycznia 2024 r. podlegających pod księgę wieczystą 1, o których została złożona indywidualna interpretacja podatkowa:

Działka 1:

identyfikator działki: A – obszar wiejski, obręb (…), numer działki 4.

Działka 2:

Identyfikator działki: B – obszar wiejski, obręb (…), numer działki 5.

Działka 3:

Identyfikator działki: C – obszar wiejski, obręb (…), numer działki 6.

Działka 4:

Identyfikator działki: D – obszar wiejski, obręb (…), numer działki 7.

Działka ta (numer 4) obecnie została przekazana nieodpłatanie na rzecz Miasta w trybie art. 902 1 kodeksu cywilnego, dnia (…).2024 u notariusz, Repertorium A numer (…).

Działki te są w trakcie przekształcania zgodnie z opisem we wniosku o interpretacje podatkową dlatego ich stan w późniejszym czasie może ulec zmianie.

2.Z czyjej inicjatywy zostały przyznane dla przedmiotowych działek warunki zabudowy?

Odpowiedź:

Warunki zabudowy zostały przyznane z inicjatywy Wnioskodawczyni, w celu między innymi osiedlenia się na tych działkach.

3.Czy jest lub była Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, składającym deklaracje VAT? Jeśli tak to proszę wskazać od kiedy (w jakim okresie) i z jakiego tytułu.

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni nigdy nie była podatnikiem VAT.

4.Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym oraz czy dokonywała Pani sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie (działkach), jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywała sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie.

5.Czy będące przedmiotem sprzedaży działki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak proszę wskazać jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia. Proszę podać odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź:

Działki według opisu z pytania 1:

Działka 1: nie, była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię tylko na cele prywatne.

Działka 2: nie, była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię tylko na cele prywatne.

Działka 3: nie, była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię tylko na cele prywatne.

6.Czy ww. działki, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, były/są wykorzystywane przez Panią od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia? Jeśli tak, proszę wskazać, w jaki konkretnie sposób. Proszę podać odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź:

Działki według opisu z pytania 1:

Działka 1: używana rekreacyjnie, część działki jest ogrodzona (działka została ogrodzona i przystosowana do rekreacji przez tatę Wnioskodawczyni po którym nieruchomość została odziedziczona).

Działka ta jest odwiedzana przez Wnioskodawczynię od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia, często gdy pogoda dopisuje w celach rekreacyjnych.

Działka 2: działka sporadycznie używana do spacerów.

Działka 3: działka sporadycznie używana do spacerów.

7.Czy ww. działki przeznaczone do sprzedaży były/są wykorzystywane przez Panią, (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia w drodze spadku do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste), jeśli tak to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? Proszę podać odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź identyczna jak w pytaniu 6.

8.Czy ww. działki, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia były/są udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, jeśli tak, to w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi) wynajmowała/wydzierżawiała/udostępniała je Pani i czy były to umowy odpłatne? Proszę podać odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź:

Działki według opisu z pytania 1:

Działka 1: działka od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.

Działka 2: działka od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.

Działka 3: działka od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.

9.Czy w stosunku do ww. działek, które mają stanowić przedmiot sprzedaży poczyniła Pani przed sprzedażą jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie oraz kiedy i w jakim celu, oraz której działki/działek dotyczyły ww. działania?

Odpowiedź:

Dla działki 1. według opisu z Pytania 1. zostały wystawione warunki przyłączenia do sieci X o mocy (…) 17 kwietnia 2023 r. tzn. jest to do użytku Wnioskodawczyni na ogrodzonej działce wydzielonej z działki numer 1.

W drogach wewnętrznych z wstępnego podziału działek planowane jest doprowadzenie do kanalizacji i sieci energetycznej, jest to między innymi spowodowane tym, iż działki na których chce się osiedlić Wnioskodawczyni nie przylegają do drogi publicznej, w której jest instalacja wodno-kanalizacyjna oraz instalacja elektryczna.

10.Czy zamierza Pani udzielić potencjalnym nabywcy lub pośrednikowi w sprzedaży pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie (proszę wskazać do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, udzieli Pani pełnomocnictw do występowania w Pani imieniu).

Odpowiedź:

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa biuru nieruchomości na:

·do dokonywania czynności pośrednictwa zmierzających do poszukiwania nabywcy nieruchomości,

·prezentowania nieruchomości na stronach biura i portali współpracujących,

·oddawania w dalsze pośrednictwo innym przedsiębiorcom i pośrednikom w poszukiwaniu nabywcy oraz wyraża zgodę na realizację niniejszej umowy we współpracy z innymi Agencjami Nieruchomości z którymi współpracuje Pośrednik, a także do prezentowania tej oferty na stronach internetowych Biur współpracujących.

Innych pełnomocnictw Wnioskodawczyni nie planuje udzielać, jednakże z przyczyn rodzinnych tzn. Wnioskodawczyni jest w ciąży i jeżeli nie będzie miała możliwości osobistego stawiennictwa to udzieli pełnomocnictwa do sprzedaży oraz innych czynności związanych z ww. działkami swojemu mężowi.

Ponadto, w związku z zapytaniem o warunki zabudowy, zgodnie z postanowieniem, które Wnioskodawczyni przesłała również jako załącznik, warunki zostały przyznane na budowę 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie działek o nr ewidencyjnym 4, 5, 6 obręb (…), gmina.

Pytanie

Czy Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek VAT z transakcji sprzedaży 13 działek w danym przypadku?

Pani stanowisko w sprawie

W opisanym przypadku Wnioskodawczyni nie powinna opłacić podatku VAT od sprzedaży 13 działek, ponieważ jest to zwykłe rozporządzanie własnością, nie mające podstaw profesjonalnej usługi oraz Wnioskodawczyni nie ma doświadczenia w obrocie nieruchomościami oraz nie posiadała działalności gospodarczej, natomiast grunt został odziedziczony po ojcu oraz Wnioskodawczyni chce się na nim osiedlić.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, który stanowi, że:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił TSUE – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z okoliczności sprawy wynika, że odziedziczyła Pani po zmarłym ojcu spadek. Nieruchomość składa się z 4 działek, z czego jedna działka (nr 3) to udział w drodze publicznej, przekazana nieodpłatnie gminie. Dla kolejnych trzech działek (odziedziczone jako rolne, obecnie z warunkami zabudowy, działki o numerach 4, 5, 6), odziedziczonych przez Panią zostały przyznane warunki zabudowy w roku 2023, według których geodeta wykonał wstępny podział gruntu z przekształceniem według warunków zabudowy na 17 działek i został on zaakceptowany w Urzędzie Gminy.

Działki zostaną podzielone prawomocnie według podziału dokonanego przez geodetę, zgodnie z warunkami zabudowy i wstępnym podziałem, gdy Sąd rejonowy wydział Ksiąg Wieczystych wykreśli na podstawie zaświadczenia z ZUS, zadłużenie obciążające hipotekę z działu IV KW ww. księgi wieczystej.

Z 17 działek wg podziału, dwie to drogi wewnętrzne, 13 ma zostać sprzedanych (dla działek wymagających korzystania z dróg wewnętrznych, odstąpione zostaną udziały w drodze wewnętrznej) w 2 transzach przy pomocy biura nieruchomości, ze względu na Pani brak kompetencji przy dokonywaniu sprzedaży nieruchomości oraz odległe miejsce zamieszkania.

W pierwszym etapie sprzedaży chciałaby Pani sprzedać kilka działek na poczet spłaty długów oraz doprowadzenia mediów do działek, między innymi do działek na których chce Pani wybudować dom, ze względu na obecny stan finansowy jest to niemożliwe.

W kolejnym etapie chce Pani sprzedać pozostałe działki aby pozyskane środki przeznaczyć między innymi na budowę domu.

Chce Pani wybudować dom jednorodzinny na dwóch działkach wg podziału, w którym planuje Pani zamieszkać.

Nigdy wcześniej nie posiadała Pani nieruchomości (poza mieszkaniem kupionym przez męża na kredyt przed zawarciem związku małżeńskiego, który jest nadal spłacany), nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej oraz nie zajmowała się obrotem nieruchomościami.

Przedmiotowe działki są w trakcie przekształcania, dlatego ich stan w późniejszym czasie może ulec zmianie. Warunki zabudowy zostały przyznane z Pani inicjatywy w celu między innymi osiedlenia się na tych działkach.

Nigdy nie była Pani podatnikiem VAT. Nigdy nie była Pani rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywała sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na tym gruncie. Działki były wykorzystywane przez Panią tylko na cele prywatne.

Działka nr 4 jest używana rekreacyjnie, część działki jest ogrodzona (działka została ogrodzona i przystosowana do rekreacji przez Pani tatę po którym nieruchomość została odziedziczona). Działka ta jest odwiedzana przez Panią od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia często, gdy pogoda dopisuje, w celach rekreacyjnych.

Działki nr 5 i nr 6 są sporadycznie używane do spacerów.

Działki od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia nie były i nie są udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.

Dla działki nr 4 zostały wystawione warunki przyłączenia do sieci X o mocy (…), 17 kwietnia 2023 r. tzn. jest to do Pani użytku na ogrodzonej działce wydzielonej z tej działki.

W drogach wewnętrznych z wstępnego podziału działek planowane jest doprowadzenie do kanalizacji i sieci energetycznej, jest to miedzy innymi spowodowane tym, iż działki, na których chce się Pani osiedlić, nie przylegają do drogi publicznej, w której jest instalacja wodno-kanalizacyjna oraz instalacja elektryczna.

Udzieliła Pani pełnomocnictwa biuru nieruchomości do:

·dokonywania czynności pośrednictwa zmierzających do poszukiwania nabywcy nieruchomości,

·prezentowania nieruchomości na stronach biura i portali współpracujących,

·oddawania w dalsze pośrednictwo innym przedsiębiorcom i pośrednikom w poszukiwaniu nabywcy oraz wyraża Pani zgodę na realizację niniejszej umowy we współpracy z innymi Agencjami Nieruchomości z którymi współpracuje Pośrednik, a także do prezentowania tej oferty na stronach internetowych Biur współpracujących.

Innych pełnomocnictw nie planuje Pani udzielać, jednakże z przyczyn rodzinnych, tzn. jest Pani w ciąży i jeżeli nie będzie miała możliwości osobistego stawiennictwa to udzieli pełnomocnictwa do sprzedaży oraz innych czynności związanych z ww. działkami swojemu mężowi.

Dla działek nr 4, nr 5 oraz nr 6 została wydana decyzja o warunkach zabudowy na budowę 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Przedmiotem Pani wątpliwości jest ustalenie czy w analizowanej sprawie, w związku ze sprzedażą 13 działek powstałych w wyniku podziału działek o numerach: 4, 5 i 6 będzie Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży, będzie Pani występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, w świetle przywołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż przez Panią 13 działek powstałych w wyniku podziału działek o numerach: 4, 5 i 6 nie nastąpi w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, lecz będzie stanowić sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani w odniesieniu do tych transakcji będzie działała jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem taka Pani aktywność w odniesieniu do ww. działek, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Podjęła Pani ciąg działań, które wskazują na Pani aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Z opisu sprawy wynika bowiem, że wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek nr 4, nr 5 oraz nr 6 na budowę 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Następnie dokonała Pani podziału ww. nieruchomości łącznie na 17 działek z wydzieleniem dróg wewnętrznych, na których zgodnie z wstępnym podziałem działek planowane jest doprowadzenie kanalizacji oraz sieci energetycznej. Ponadto dla działki nr 4 uzyskała Pani warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. W celu sprzedaży działek udzieliła Pani pełnomocnictwa biuru nieruchomości.

Wykonywane przez Panią ww. czynności wskazują na świadome działania zmierzające do uatrakcyjnienia ww. nieruchomości, a w konsekwencji do zwiększenia wartości zbywanego majątku.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

W przedmiotowej sprawie, w stosunku do planowanej dostawy działek, podjęła Pani cały ciąg działań w celu ich sprzedaży, tj. po nabyciu gruntu rolnego wystąpiła Pani o decyzję o warunkach zabudowy na budowę 15 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz dokonała Pani podziału działek na 17 działek z wydzieleniem dróg, do których planuje Pani doprowadzić kanalizację oraz sieć elektroenergetyczną.

Tym samym, podejmowane przez Panią ww. działania nie stanowią zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pani majątku osobistego. Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują na Pani aktywność w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem stwierdzić należy, że tak opisane czynności podejmowane przez Panią w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek jednoznacznie wskazują na fakt, że transakcji sprzedaży opisanych 13 działek nie można uznać za zbycie majątku prywatnego i w konsekwencji za czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. działek będzie Pani występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, czynność sprzedaży tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że dla działek będących przedmiotem sprzedaży wydana została decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą działki przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne, tym samym stanowią one tereny budowlane, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym dostawa wszystkich działek będących przedmiotem zapytania, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustaw, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto ww. działki nie służyły wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ oba warunki do zastosowania ww. zwolnienia nie zostały spełnione.

W związku z powyższym, sprzedaż opisanych działek, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa przez Panią przedmiotowych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, w związku ze sprzedażą 13 działek powstałych w wyniku podziału działek o numerach: 4, 5 i 6 będzie Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT.

Zatem Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w WSA. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).