Flipping nieruchomości a VAT - praktyczne wskazówki

Flipping mieszkań to coraz popularniejsza forma inwestowania na rynku nieruchomości. Polega ona na nabywaniu lokali po okazyjnej cenie, podnoszeniu ich wartości (np. poprzez remont), a następnie sprzedaży z zyskiem. Decydując się na house flipping warto pamiętać, że w rozumieniu przepisów ustawy o VAT jest to działalność gospodarcza i konsekwencją może być obowiązek rozliczenia podatku VAT.

Instrukcje VAT. 15 praktycznych procedur dla podatników >>>

Zwolnienie z VAT ze względu na wysokość obrotów >>>

Flipping nieruchomości jako działalność gospodarcza

Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT). Jednocześnie działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Wskazać przy tym należy, że pojęcie „działalność gospodarcza”, obowiązujące dla celów VAT, obejmuje działalność przygotowawczą, tj. czynności (w tym zakupy) dokonywane w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej (zob. wyrok TSUE z 14 lutego 1985 r. w sprawie 268/83). W konsekwencji osoby rozpoczynające działalność w zakresie flippingu są podatnikami VAT już w momencie dokonania pierwszych zakupów.

Kiedy flipping jest zwolniony z VAT

Dostawy lokali i budynków w ramach flippingu dosyć często są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. Powoduje to, że niektórzy podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w zakresie flippingu są podatnikami wykonującymi wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo z VAT. Podatnicy tacy:

• nie muszą rejestrować się jako podatnicy VAT (art. 96 ust. 3 ustawy o VAT),
• nie muszą prowadzić ewidencji VAT (nawet uproszczonej ewidencji sprzedaży, którą obowiązani są prowadzić podatnicy korzystający ze zwolnienia podmiotowego) ani przesyłać plików JPK_VAT,
• nie mogą korzystać z prawa do odliczenia,
• na żądanie nabywców mają obowiązek wystawiać faktury dokumentujące zwolnione z VAT dostawy flipowanych lokali.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. 

Zwolnienie to ma bardzo często zastosowanie do dostaw flippowanych lokali lub budynków, gdyż najczęściej mają one status zasiedlonych od wielu lat.

Dostawy flippowanych lokali i budynków nieobjęte powyższym zwolnieniem mogą korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to przysługuje, jeżeli:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
• dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Działalność w zakresie flippingu a prawo do odliczenia VAT

Prawo do odliczenia nie przysługuje podatnikom przy nabywaniu towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności zwolnionych z VAT.

Nierzadko jednak zdarza się, że dostawy flippowanych lokali i budynków są opodatkowane VAT. W takich przypadkach podatnikom prowadzącym działalność w zakresie flippingu przysługuje prawo do odliczania podatku naliczonego z tytułu nabywania flippowanych lokali i budynków oraz dotyczących ich towarów i usług.

W momencie otrzymywania faktur dokumentujących zakupy flippowanych lokali i budynków oraz towarów i usług dotyczących tych lokali i budynków podatnicy często nie wiedzą jeszcze, czy dokonywana przez nich dostawa będzie zwolniona z VAT. W takich przypadkach podatnicy mogą przyjąć dwa scenariusze,

Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, flipper może odliczyć VAT od nabycia nieruchomości oraz zakupów związanych z jej remontem. W tym celu musi być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.