aktualności

Bałagan z ustalaniem obszaru analizy urbanistycznej

Organy właściwe w sprawach o ustalenie warunków zabudowy nie zgadzają się co do tego, według jakich zasad powinien być ustalany obszar analizy urbanistycznej w postępowaniach wszczętych po wejściu w życie reformy planistycznej. Mimo że jasno to wynika z przepisów przejściowych

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dalej: WZ) zawsze poprzedza sporządzenie analizy urbanistycznej. Ma ona istotne znaczenie z punktu widzenia inwestora. Jej wyniki bowiem decydują o tym, czy na danym terenie można będzie zrealizować konkretną zabudowę i czy będzie ona miała parametry, o które wnioskował inwestor. Sądy administracyjne wskazują, że taka analiza powinna mieć postać odrębnego dokumentu, na podstawie którego, przy uwzględnieniu pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Przy czym zgodnie z art. 50 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2739; dalej: u.p.z.p.) dokument ten oraz projekt decyzji o warunkach zabudowy są sporządzane przez osoby mające odpowiednie wykształcenie z zakresu architektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej. Co ważne, analiza urbanistyczna powinna zawierać informacje odnośnie do parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych znajdujących się w tym obszarze, zasad ukształtowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jeśli wynika z niej, że planowana przez inwestora inwestycja będzie stanowić ich kontynuację, inwestor może liczyć na uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Jednak kluczowe jest to, że musi to być zabudowa, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej, z której będzie realizowany dojazd do planowanej inwestycji.