Konsekwencje podatkowe obrotu nieruchomościami

Sposoby nabycia własności nieruchomości

Umowa sprzedaży

Umowa sprzedaży, regulowana przepisami kodeksu cywilnego, jest umową, na podstawie której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i mu ją wydać, zaś kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 k.c.). Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz oznaczona co do tożsamości, wtedy przeniesienie własności jest normalnym skutkiem umowy zobowiązującej, chyba że strony albo przepis szczególny skutek taki wyłączyły. Przeniesienie własności jako skutek umowy zobowiązującej nastąpi m.in. w przypadku sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Zgodnie z art. 157 § 1 k.c., własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie wyłącza to jednak możliwości zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Taka umowa rodzi jedynie skutki obligacyjne i powoduje konieczność – po ziszczeniu się warunku lub nadejściu terminu – zawarcia dodatkowego porozumienia stron, obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Podobnie postąpić należy, jeżeli w chwili zawarcia umowy sprzedaży zbywca nie jest jeszcze właścicielem przedmiotu umowy. W takich sytuacjach umowa sprzedaży powinna zawierać oświadczenie stron, w których zobowiązują się one do zawarcia umowy o skutkach rzeczowych.

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z umowy sprzedaży o charakterze zobowiązującym może być zabezpieczone poprzez ujawnienie w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej (art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Po upływie roku od dnia wpisu roszczenie to może być wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego roszczenie dotyczy (art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Do elementów istotnych umowy sprzedaży należy określenie jej przedmiotu oraz ceny. Przedmiot umowy, gdy jest nim nieruchomość, zostaje skonkretyzowany poprzez podanie w umowie danych wynikających z prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej.