Możliwości zastosowania zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy w przypadku posiadania budynku mieszkalnego, który jest w złym stanie technicznym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 17 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży budynku mieszkalnego.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z  20 i 27 lutego 2024 r. (data wpływu 20 i 27 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni zamierza nabyć wraz z mężem do majątku wspólnego budynek mieszkalny jednorodzinny. Aktualnie Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką innej nieruchomości, tj. posiada prawo własności w 1/2 części do zabudowanej nieruchomości rolnej, którą otrzymała na mocy umowy darowizny z 21 lutego 2003 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego. Z aktu notarialnego umowy darowizny wynika, że działka będąca przedmiotem darowizny zabudowana jest „budynkiem mieszkalnym, murowanym, parterowym o powierzchni użytkowej około 90 metrów kwadratowych bez wody i gazu, budynkiem gospodarczym i stodołą murowaną, wszystkie budynki w stanie do remontu”. Ostatni raz budynek był zamieszkały w 2001 r. i osoba w nim mieszkające wyprowadziła się właśnie z uwagi na zły stan budynku. Od tamtej pory, a więc również przez cały okres, w którym Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką budynku nie jest on zamieszkały, ponieważ do zamieszkania się nie nadawał i nadal nie nadaje. Stan techniczny budynku nie pozwala na to, aby w nim mieszkać. Budynek nie jest ocieplony, przez co najmniej dwadzieścia lat stał nieogrzewany. Odpadający tynk z sufitu, dziury w drewnianej podłodze, wszechobecna pleśń i grzyb, brak instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji ogrzewania (włącznie z brakiem jakiegokolwiek źródła ciepła, np. pieca), instalacja elektryczna jedynie prowizoryczna zamontowana kilkadziesiąt lat temu i wiele innych okoliczności wskazuje, że budynek jest w stanie ruiny i w takim też stanie był, kiedy Wnioskodawczyni została nim obdarowana. Przygotowanie domu do zamieszkania wymagałoby poniesienia kosztów w wysokości znacznie przewyższającej jego aktualną wartość, stąd nigdy nie zostały podjęte próby remontu budynku i doprowadzenia go do stanu umożliwiającego zamieszkanie. Jedyne prace remontowe jakie były wykonywane to prace zabezpieczające, aby budynek nie popadał w jeszcze większą ruinę i nie zagrażał bezpieczeństwu.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

1)na moment sporządzenia umowy darowizny, tj. 21 lutego 2003 r. nie była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej około 90 m² lub zakazująca jego użytkowania;

2)jako, że decyzja opisana w pkt 1 nie została wydana - budynek, aż do chwili obecnej nie jest objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

Pytanie

Czy czynność prawna w postaci umowy sprzedaży, na mocy której Wnioskodawczyni wraz z mężem nabędzie do majątku wspólnego budynek mieszkalny jednorodzinny, pomimo posiadania przez Wnioskodawczynię w majątku osobistym prawa własności do 1/2 części, zabudowanej nienadającym się do zamieszkania domem, nieruchomości rolnej, nabytego w drodze darowizny, podlega zwolnieniu przedmiotowemu od podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zawarcie planowanej umowy sprzedaży nieruchomości w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego do majątku wspólnego podlegać będzie zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: Ustawa o PCC), pomimo tego, że Wnioskodawczyni posiada prawo własności w 1/2 części do zabudowanej nieruchomości rolnej, którą otrzymała na mocy umowy darowizny. Ustawa o PCC w art. 9 ust. 17 określa, że zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia Ustawa o PCC nie wprowadza natomiast definicji legalnej terminów „budynek mieszkalny jednorodzinny”. Taką definicję należy zaczerpnąć z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z którym przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Zdaniem Wnioskodawczyni - skoro budynek, którego jest współwłaścicielką nie mógł i nadal nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ze względu na swój stan techniczny, to nie należy go traktować jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego a zatem czynność prawna umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego zwolniona będzie od podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż w świetle przytoczonych faktów Wnioskodawczyni (ani jej mąż) nie posiadają ani nie posiadali przed dniem zawarcia przedmiotowej umowy, prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa władności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani także własne stanowisko wskazując, że z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: ust. Pr. bud.) wynika, że jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Stosownie do art. 72a ust. Pr. bud. postępowanie w przedmiocie wydania takiej decyzji wszczyna się z urzędu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, okoliczność, czy na moment sporządzenia umowy darowizny, tj. 21 lutego 2003 r. była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej około 90 m² lub zakazująca jego użytkowania nie ma w przedmiotowej sprawie znaczenia.

Fakt wydania takiej decyzji świadczyłby wyłącznie o tym, że ów nieużytkowany budynek nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Nie świadczyłby natomiast o tym, czy budynek ten mógł służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych a w konsekwencji, czy można go uznać za budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawczyni wskazywała we wniosku, że budynek, owszem - nadaje się do remontu, jednak doprowadzenie tego budynku do stanu w którym umożliwiałby on zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych - zarówno obecnie, jak również w dacie otrzymania darowizny przekraczało ekonomiczny sens podejmowania tego rodzaju inwestycji i budynek, co najmniej od czasu kiedy Wnioskodawczyni otrzymała ½ udziału w prawie własności tego budynku nie nadawał się do zamieszkania w „cywilizowanych” warunkach.

Nie wydaje się, aby celem ustanowienia art. 4 pkt 4 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzającej zwolnienie z podatku PCC od zakupu „pierwszego mieszkania” było nakładanie na właścicieli zrujnowanych, nienadających się do zamieszkania budynków, niegdyś mieszkalnych - przeprowadzania remontów, przekraczających zasady racjonalnej gospodarki.

Uznać należy, że skoro przedmiotowy budynek nigdy nie mógł służyć Wnioskodawczyni do zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych to nigdy też w istocie nie przysługiwało jej prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub udział w tym prawie.

Podsumowując niniejsze uzupełnienie - nakaz rozbiórki mógłby być jedynie jednym z dowodów, za pomocą których możliwe byłoby ustalenie faktu, że przedmiotowy budynek nie nadawał się do zamieszkania. Brak takiego nakazu nie wyklucza jednak możliwości wykazania faktu braku możliwości zamieszkania w budynku (zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych) za pomocą innych dowodów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

·prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

·prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

·spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2003 r. drodze darowizny nabyła Pani udział 1/2 w budynku mieszkalnym. Od 2001 r. budynek nie jest zamieszkały. Od tego czasu budynek jest w złym stanie technicznym i nie nadaje się do zamieszkania. Nie była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę budynku lub zakazująca jego użytkowania. Obecnie wraz z mężem planuje Pani kupić budynek mieszkalny jednorodzinny.

Pani zdaniem, z tytułu zawarcia planowanej umowy sprzedaży będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy, ponieważ ze względu na zły stan techniczny budynku, w którym posiada Pani udział 1/2, nie można go traktować jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. udział w budynku mieszkalnym.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pani posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie nadaje się do zamieszkania. Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, której jest Pani współwłaścicielem – nie została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że budynek, który Pani posiada, wymaga kapitalnego remontu, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.

Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Panią nieruchomości, uniemożliwia Pani skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – jest Pani współwłaścicielem nabytego w darowiźnie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a zatem nie spełnia Pani warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lubniewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).