Zarówno sprzedaż całej działki zabudowanej budynkiem, jak i sprzedaż odrębnie części działki zabudowanej budynkiem i części działki niezabudowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług– jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 8 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki przed, jak i po podziale (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2024 r. (wpływ 16 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako małżonkowie, tj.: E i P, których obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa – nabył Pan wraz z żoną aktem notarialnym 16 września 2011 r. nieruchomość niezbudowaną, oznaczoną geodezyjnie jako działka gruntu nr 6 stanowiącą grunty orne.

Na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanej przez Burmistrza Gminy i Miasta ustalono rodzaj inwestycji obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalnych-jednorodzinnych na działce 6 jak niżej:

·rodzaj zabudowy – zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna,

·funkcja zabudowy – budynek mieszkalny-jednorodzinny.

Inwestycja została rozpoczęta na podstawie decyzji z 23 października 2014 r. wydanej przez Starostę. Roboty budowlane dotyczące wybudowania tylko jednego budynku mieszkalno-jednorodzinnego zostały zakończone 28 sierpnia 2020 r., co potwierdzone zostało zaświadczeniem wydanym przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Pozostała część inwestycji na drugiej części działki nr 6, polegająca na wybudowaniu drugiego budynku mieszkalno-jednorodzinnego nie została zrealizowana z tego powodu, że w decyzji o warunkach zabudowy była możliwość wybudowania dwóch budynków jednorodzinnych-mieszkalnych, a nie konieczność. W związku z powyższym, zdecydował Pan z żoną o wybudowania tylko jednego budynku mieszkalnego i tym samym zrezygnował z budowy drugiego budynku mieszkalnego.

Z uwagi na zły stan zdrowia i podjęcie decyzji o zmianie miejsca zamieszkanie Pana rodziny w niedalekiej przyszłości – zaistniała konieczność rozważenia sprzedaży całej działki nr 6 zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Rozważa Pan zbycie (sprzedaż) ww. nieruchomości w następujący sposób (alternatywnie):

1. Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jako całość jednemu nabywcy.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że dokonanie tej transakcji może być niemożliwe do zrealizowania z uwagi na duży obszar działki (3060 m²) i potencjalny indywidualny nabywca niekoniecznie jest zainteresowany nabyciem gruntu działki w tej wielkości.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym po dokonaniu podziału gruntu działki nr 6 na dwie odrębne działki:

2. Po wydzieleniu działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym – nieruchomość obejmująca np. 1/2 działki 6 zostanie sprzedana potencjalnemu nabywcy.

3. Niezabudowana część działki nr 6 stanowiąca odrębny numer geodezyjny zostanie zbyta na rzecz innego nabywcy.

Ponadto chce Pan oświadczyć, że w przypadku gdyby transakcja sprzedaży opisana w pkt 1-3 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – jako strona umowy będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT. W związku z powyższym zawiadomi Pan właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, że rozliczy Pan podatek VAT z danej transakcji poprzez złożenie stosownego oświadczenia.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Posiada Pan jedną wyodrębnioną działkę nr 6 o pow. (...) i na ww. gruncie został wybudowany budynek mieszkalny-jednorodzinny, natomiast wspólnie z żoną zrezygnował Pan z budowy drugiego budynku mieszkalnego. Zatem informacje mogą dotyczyć tylko i wyłącznie działki nr 6, stanowiącej całość, która nie została podzielona (wyodrębniona).

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. Z 2024 r. poz. 361), w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy, nie był Pan i nie jest z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z powyższym ww. nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przeze Pana do momentu sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w zdaniu poprzedzającym.

Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. Z 2024 r. poz. 361), w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy i nie była i nie jest z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. W związku z powyższym ww. nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez żonę do momentu sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w zdaniu poprzedzającym.

Nieruchomość jest wykorzystywana na cele bytowe i rekreacyjno-wypoczynkowe Pana rodziny. Taki stan zamierzają Państwo utrzymać do momentu zbycia nieruchomości.

Działka gruntu nr 6 o pow. (...) została nabyta z zamiarem wybudowania tylko jednego budynku mieszkalnego. Z decyzji o warunkach zabudowy ustalono rodzaj inwestycji obejmującej budowę dwóch budynków mieszkalno-jednorodzinnych, tj.:

·rodzaj zabudowy – zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna;

·funkcja zabudowy – budynek mieszkalny-jednorodzinny.

Z uwagi na to, że w decyzji o warunkach zabudowy była fakultatywnie możliwość wybudowania dwóch budynków jednorodzinnych, a nie obligatoryjna konieczność wybudowania obu budynków, zdecydował Pan wspólnie z żoną zrealizować budowę tylko jednego budynku mieszkalnego, którego zamiarem była poprawa warunków bytowych rodziny.

Przez cały okres posiadania, aż do momentu sprzedaży, nieruchomość była i będzie wykorzystywana na cele osobiste (prywatne) przez Pana i żonę, nie będzie miała związku z jakąkolwiek działalnością.

Zarówno Pan jako Wnioskodawca i Pana żona nie prowadzili i nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej, nie byli i nie są Państwo zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT.

Nieruchomość nigdy nie była udostępniana zarówno przez Pana, jak i żonę osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze.

Jako małżonkowie, tj. Pan i żona nie zawierali Państwo z przyszłymi nabywcą/nabywcami nieruchomości umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w przyszłości wnosi Pan o przyjęcie:

· na dzień dzisiejszy nie znają Państwo strony nabywcy;

· postanowienia umowy przedwstępnej nie będą wymagać uzyskania zgód, pozwoleń, opinii decyzji itp., innych niż te, które są obligatoryjne, wynikających z ogólnych przepisów prawa budowlanego, czy też innych przepisów;

· na dzień dzisiejszy nie potrafi Pan wskazać jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna, której sporządzenie powierzą Państwo kancelarii notarialnej. Prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej dotyczące zarówno Pana, jak i małżonki polegać będą na wspólnym przeniesieniu prawa własności na nabywcę nieruchomości potwierdzone aktem notarialnym;

· w Pana ocenie, trudno jest określić jakich inwestycji infrastrukturalnych będzie dokonywać strona kupująca, te działania będą uzależnione od potrzeb strony kupującej, z Pana strony należy zaznaczyć, że nieruchomość jest wyposażona w standardowe media, które w indywidualny sposób będą wykorzystane przez nabywcę zgodnie z jego potrzebami.

Z uwagi na to, że nie była i nie jest zawarta jakakolwiek umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, nie wiedzą Państwo kto będzie potencjalnym nabywcą nieruchomości – nie zostały podjęte działania wskazujące, czy będzie konieczność ponoszenia nakładów finansowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. W Pana ocenie, transakcja sprzedaży polegać będzie na spisaniu umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą sporządzonej w formie aktu notarialnego, gdzie będzie ustalona wysokość zadatku lub zaliczki zwyczajowo pobieranych przy tego typu transakcjach. Natomiast całkowita sprzedaż nieruchomości będzie miała, zgodnie z przepisami prawa, formę aktu notarialnego, a wszelkie płatności zostaną rozliczone przelewem na rachunek bankowy.

Do momentu (dnia) sprzedaży nie przewiduje Pan ponoszenia nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. nieruchomości. Niemniej jednak należy podkreślić, że w tym okresie mogą być ponoszone wydatki o charakterze eksploatacyjnym i konserwacyjnym mającym na celu utrzymanie nieruchomości we właściwym stanie użytkowym. Działka jest przyłączona do sieci elektrycznej, posiada zasilanie w wodę w oparciu o własną studnie, jest zainstalowana przydomowa oczyszczalnia ścieków.

Istnieje możliwość docelowo wystąpienia z wnioskiem o podłączenie nieruchomości do gminnej instalacji wodociągowej, lecz co do zasady istniejące przyłącze do własnej studni z podłączeniem do przydomowej oczyszczalni ścieków, w Pana ocenie, w pełni zabezpiecza nieruchomość w tym zakresie. Należy dodać, że nie występował Pan o dodatkowe warunki zabudowy, podział nieruchomości i nie podejmował Pan innych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki.

W celu dokonania sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań w tym zakresie. Działania które zamierza Pan podjąć to wywieszenie przy nieruchomości informacji o jej sprzedaży, zawierającej numer kontaktowy telefonu, rozwieszenie informacji o sprzedaży na tablicach ogłoszeniowych, a gdyby te działania nie przyniosły rezultatu, rozważy Pan bardziej aktywne formy sprzedaży, poprzez emisję ogłoszenia w lokalnych mediach za pośrednictwem Internetu.

Nie udzielał Pan i nie ma Pan zamiaru na tym etapie udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw osobie trzeciej do działania w Pana i żony imieniu w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości.

Pytania

1. Czy sprzedaż działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym-jednorodzinnym obejmując całą działkę gruntu nr 6 jednemu nabywcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy po uprzednim podziale działek odrębna działka mająca nowy numer geodezyjny zabudowana budynkiem mieszklanym-jednorodzinnym przy sprzedaży innemu nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu VAT?

3. Czy wydzielona niezbudowana działka gruntu budowlanego mająca nowy numer geodezyjny przy sprzedaży potencjalnemu nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż tych działek według wyżej wymienionych etapów, w Pana ocenie, ma charakter prywatny, służący zaspokojeniu prywatnych potrzeb Państwa jako współmałżonków. Należy dodać, że jako małżonkowie nie prowadzi Pan z żoną pozarolniczej działalności gospodarczej osobiście, czy też w formie spółki osobowej, nie są Państwo wspólnikami Spółek, o których mowa w Kodeksie Spółek Handlowych, dlatego nie są Państwo też zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT z aktywnym numerem identyfikacji podatkowej NIP.

Państwa źródłem dochodu są przychody ze stosunku pracy (żona), natomiast Pan pobiera świadczenie rentowe. Należy także dodać, że na działce gruntu nr 6 przed ewentualnym jej podziałem nie była prowadzona przez Pan, czy też żonę jakakolwiek działalność rolnicza, czy też pozarolnicza – działka nie była przedmiotem dzierżaw, nie wytyczano też dróg. Po podziale działki – działka oznaczona nowym numerem geodezyjnym nie będzie używana na potrzeby działalności czy to rolniczej, czy też pozarolniczej, nie będzie również dzierżawiona.

Sprzedaż wydzielonej działki z wybudowanym budynkiem mieszkalnym, jak i drugiej działki będącej rezultatem podziału, nastąpi w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. W celu sfinalizowania transakcji sprzedaży zostaną stworzone warunki do jej dokonania polegające np. na umieszczeniu na terenie nieruchomości informacji o treści „budynek na sprzedaż”, „działka na sprzedaż”. Nie będą też ponoszone inne wydatki podnoszące walory użytkowe tych nieruchomości.

Wątpliwość Pana sprowadza się do tego, czy będzie Pan działał w ramach sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – czy też transakcję sprzedaży należy traktować jako sprzedaż przez osobę prywatną.

Ponadto wyjaśnienia wymaga, czy dokonując sprzedaży ww. nieruchomości jako osoba prywatna – do ww. transakcji ma zastosowanie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

W Pana ocenie, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, z definicji podatników VAT należy wykluczyć podmioty, które dokonują sprzedaży, przekazania darowizny stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pana działania związane z koniecznością sprzedaży nieruchomości mają charakter incydentalny, niezbędny do uzyskania pożytków na potrzeby rodziny, w celu zapewnienia jej bytu zgodnego z normami współżycia społecznego, w związku z czym, nie mają charakteru majątku nabytego do dalszej odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Należy też zauważyć, że zbycie nieruchomości, o której mowa, ma związek ze zwykłym wykonywaniem prawa własności – co w Pana ocenie, nie powinno być uznane za sprzedaż w ramach prowadzonej działalności.

W podobnej sprawie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w przywołanym w zaskarżonej interpretacji wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i 181/10.

W celu dokonania wspomnianej sprzedaży, nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działań marketingowych podjętych w celu sprzedaży wydzielonych działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) itp.

Biorąc za podstawę ww. argumenty, w Pana ocenie, wynikające kwestie opodatkowania nieruchomości wynikające z zadanych pytań od 1-3 i dotyczących sprzedaży nieruchomości w związku ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizują powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez przedmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono powyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podmiot podejmował/będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Należy również stwierdzić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, co wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabył Pan wraz z żoną do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską działkę, na której wybudował Pan budynek mieszkalny. Ze względu na zły stan zdrowia i podjęcie decyzji o zmianie miejsca zamieszkania, rozważa Pan zbycie nieruchomości w alternatywny sposób: sprzedaż całości (działka wraz z budynkiem mieszkalnym) jednemu nabywcy lub sprzedaż po wcześniejszym podziale części działki jako niezabudowanej oraz sprzedaż drugiej części wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość jest wykorzystywana na cele bytowe i rekreacyjno-wypoczynkowe Pana rodziny. Taki stan zamierza Pan z żoną utrzymać do momentu zbycia nieruchomości. Przez cały okres posiadania, aż do momentu sprzedaży, nieruchomość była i będzie wykorzystywana na cele osobiste (prywatne) przez Pana i żonę, nie będzie miała związku z jakąkolwiek działalnością (ani Pan, ani żony). Nieruchomość nigdy nie była udostępniana zarówno przez Pana, jak i żonę osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie zawierali Państwo z przyszłymi nabywcą/nabywcami nieruchomości umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Do momentu sprzedaży nie przewiduje Pan ponoszenia nakładów w celu uatrakcyjnienia ww. nieruchomości. Istnieje możliwość docelowo wystąpienia z wnioskiem o podłączenie nieruchomości do gminnej instalacji wodociągowej, lecz co do zasady istniejące przyłącze do własnej studni z podłączeniem do przydomowej oczyszczalni ścieków, w Pana ocenie, w pełni zabezpiecza nieruchomość w tym zakresie. Należy dodać, że nie występował Pan o dodatkowe warunki zabudowy, podział nieruchomości i nie podejmował Pan innych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki. W celu dokonania sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan podejmował żadnych aktywnych działań w tym zakresie. Działania które zamierza Pan podjąć to wywieszenie przy nieruchomości informacji o jej sprzedaży, zawierającej numer kontaktowy telefonu, rozwieszenie informacji o sprzedaży na tablicach ogłoszeniowych, a gdyby te działania nie przyniosły rezultatu, rozważy Pan bardziej aktywne formy sprzedaży, poprzez emisję ogłoszenia w lokalnych mediach za pośrednictwem Internetu. Nie udzielał Pan i nie ma Pan zamiaru na tym etapie udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw osobie trzeciej do działania w Pana i żony imieniu w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki przed, jak i po podziale (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3).

W odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął i nie będzie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając nieruchomość będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tych transakcji.

W konsekwencji dokonując sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatki VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana będą należały do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Bez znaczenia pozostaje fakt, czy sprzedaży nieruchomości dokona Pan jako całości (całej działki z budynkiem mieszkalnym), czy po podziale – odrębnie części działki wraz z budynkiem mieszkalnym oraz części działki jako niezabudowanej. W każdym przypadku nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że zarówno sprzedaż całej działki zabudowanej budynkiem, jak i sprzedaż odrębnie części działki zabudowanej budynkiem i części działki niezabudowanej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, Pana stanowisko w kwestii dotyczącej pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3 uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie dotyczy drugiego współwłaściciela nieruchomości (żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).