Brak uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości, powstałych z podziału działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości, powstałych z podziału działki nr (...).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 kwietnia 2024 r. (wpływ 2 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A numer: (…) sporządzonego w kancelarii notarialnej w (...) przy ul. (...) w dniu 19 lipca 2019 nabył Pan w całości spadek po zmarłym ojcu. W skład odziedziczonego majątku wchodziła działka o numerze geodezyjnym (...), na której posadowiony jest dom jednorodzinny – KW nr (...), położona w (...), przy ul. (...). Całkowita powierzchnia działki wynosi 0,4786 ha. Dom został wybudowany w 1989 roku.

Wyżej opisana nieruchomość nie była wykorzystywana przez nikogo na potrzeby działalności gospodarczej (ani rolniczej), wynajmowana czy wydzierżawiana bądź oddawana do używania na innej podstawie. Nie uzyskiwał Pan z niej płodów rolnych. Dom jednorodzinny jest niezamieszkany od 2019 r., tj. od śmierci Pana ojca. Nieruchomość od tego czasu nie jest wykorzystywana i generuje koszty związane z jej utrzymaniem (podatek, opłaty za licznik elektryczny). Z uwagi na posiadanie innego domu, nie ma powodów, aby używać opisaną nieruchomość w celu zaspokajania potrzeb Pana i Pana rodziny. Wobec powyższego, w przekonaniu, że nie ma uzasadnienia dalsze ponoszenie ww. kosztów, zdecydował się Pan zbyć opisaną wyżej nieruchomość.

Nieruchomość została dwukrotnie wystawiona na sprzedaż online na portalu (...) w marcu oraz listopadzie 2023 roku, jak również został umieszczony na ogrodzeniu szyld z napisem „na sprzedaż” i numerem telefonu. Z uwagi na powierzchnię działki, nie doszło do zbycia nieruchomości w całości (brak zainteresowanych zakupem). Wobec tego w grudniu 2023 roku złożył Pan wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla trzech domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowę wewnętrznej drogi dojazdowej i miejsc parkingowych z jednoczesnym podziałem działki na cztery części. W dniu 5 marca 2024 r. otrzymał Pan od Prezydenta Miasta (...) decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budową wewnętrznej drogi dojazdowej i miejsc parkingowych na działce nr (...). Decyzja ta nie jest jeszcze ostateczna.

W przyszłości zamierza Pan sprzedać opisane nieruchomości, powstałe z podziału działki nr (...), tj. jedną działkę zabudowaną domem jednorodzinnym oraz trzy działki niezabudowane.

Nadmienia Pan dodatkowo, że:

- nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług,

- nigdy nie prowadził Pan i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej,

- jest Pan zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony,

- nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego na podstawie art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

- do momentu zbycia ww. nieruchomości sposób realizowania przez Pana przysługującego Panu prawa własności nieruchomości nie ulegnie zmianie, tj. działki (w tym zabudowana domem) nie będą wykorzystywane na cele mieszalne, na potrzeby działalności gospodarczej (ani rolniczej), wynajmowane czy wydzierżawiane bądź oddawane do używania na innej podstawie,

- oprócz ww. czynności polegających na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i podziale działki nr (...) na cztery działki, przed planowaną ich sprzedażą, nie będzie Pan podejmował dodatkowych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu czy budowie drogi dojazdowej),

- przyszłych nabywców zamierza Pan poszukiwać tak, jak według Pana, dokonuje tego osoba zarządzająca Pana majątkiem prywatnym, tj. umieszczając na ogrodzeniu szyld z napisem „na sprzedaż” oraz za pośrednictwem sprzedaży online,

- nie posiada Pan innych działek na sprzedaż,

- nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego,

- pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele osobiste.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2024 r. (wpływ 2 maja 2024 r.), doprecyzował Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Czy jest Pan jedynym właściciel przedmiotowych działek, czy też współwłaścicielem? Odpowiedź: Jest Pan jedynym właścicielem działek na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia.

2. Jeżeli jest Pan współwłaścicielem działek, to czy były one wykorzystywane w działalności gospodarczej pozostałych współwłaścicieli i w jakim zakresie?

Odpowiedź: Nie dotyczy, jest Pan jedynym właścicielem działek, nie prowadzi Pan i nie prowadził Pan działalności gospodarczej.

3. Czy będzie oddawał Pan przedmiotowe działki w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów?

Odpowiedź: Działki nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, nie były wynajmowane ani nie podlegały dzierżawie. Nie udostępniał Pan ani nie będzie Pan udostępniał działek odpłatnie czy bezpłatnie.

4. Czy w celu sprzedaży działek podpisał/podpisze Pan z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną? Jeżeli tak, to należy wskazać warunki umowy.

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie podpisał Pan żadnych umów przedwstępnych z nabywcą, ewentualnie przyszłym nabywcą. Na ten moment potencjalni nabywcy nie wyrażają zainteresowania zakupem nieruchomości. Jeżeli w przyszłości pojawią się nabywcy wówczas po uzgodnieniu warunków zostanie z nimi zawarta stosowna umowa przedwstępna. Warunki zawarte w umowie przedwstępnej będą ściśle uzależnione od dwustronnych negocjacji. Na tą chwilę nie jest Pan w stanie określić umów warunków kupna – sprzedaży. W Pana ocenie, umowy powyższe będą zawierane zgodnie z powszechnie obowiązującym prawem.

5. Czy w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu? Jeśli tak należy wskazać zakres pełnomocnictwa

Odpowiedź: Nie zostało i nie zostanie udzielone pełnomocnictwo ani jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu.

6. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

7. Czy w odniesieniu do budynku jednorodzinnego dojdzie/doszło– do momentu jego sprzedaży – do pierwszego zasiedlenia, tj. do pierwszego zajęcia budynku, budowli lub ich części(oddania do używania)? Jeżeli tak, to kiedy?

Odpowiedź: Nie dojdzie ani nie doszło – do momentu sprzedaży domu jednorodzinnego– do pierwszego zasiedlenia, tj. do zajęcia budynku, budowli lub ich części.

8. Na której działce, po podziale, będzie znajdował się budynek (proszę podać numer ewidencyjny działki)?

Odpowiedź: W skład odziedziczonego majątku wchodziła działka o numerze geodezyjnym (...), na której posadowiony jest aktualnie dom jednorodzinny – KW nr (...). Zgodnie ze wstępnym podziałem dokonanym przez geodetę i informacją uzyskaną od niego dom będzie znajdował się na wyodrębnionej działce o numerze ewidencyjnym (...). Na ten moment nie ma Pan jeszcze złożonego wniosku o podział działki (...).

Pytanie

Czy sprzedając wyżej opisane nieruchomości, powstałe z podziału działki nr (...), tj. jedną działkę zabudowaną domem jednorodzinnym oraz trzy działki niezabudowane, będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług, sprzedając wyżej opisane nieruchomości.

W Pana ocenie, sprzedaż działek stanowi wyzbywanie się majątku prywatnego. Nie wykonuje Pan tej czynności ani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani w sposób na tyle zorganizowany, by organ podatkowy uznał wykonywanie czynności za działalność gospodarczą. Osoba fizyczna, która dokonuje transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczona jest z grona podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 poz. 361), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, wyżej opisane nieruchomości, może być traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Według art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla oceny, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług istotne jest więc stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem jest ustalenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Wykluczyć natomiast trzeba z grona podatników osoby fizyczne w przypadku, gdy dokonują dostawy towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego, w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny powinien on być w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Majątek prywatny, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m. in., czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby prywatne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Słuszny jest, według Pana, pogląd, że nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania opisanych wyżej nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też czy sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji i poglądów wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W Pana przypadku, zarówno sposób nabycia (dziedziczenie), dotychczasowy sposób wykorzystania nieruchomości (brak jakiegokolwiek związku z działalnością gospodarczą), dotychczas podejmowane działania (tj. w pierwszej kolejności podjęcie próby sprzedaży nieruchomości w całości, a dopiero, gdy się to nie powiodło, dokonanie jedynie niezbędnych działań w celu umożliwienia sprzedaży w przyszłości w postaci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i podziału nieruchomości), brak działań marketingowych lub innych, takich jakie podejmują osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami w kierunku podniesienia ich wartości, a także planowane proste sposoby poszukiwania nabywców (niewykraczające ponadto, jak postępują osoby prywatne) oraz pozostałe okoliczności opisane w niniejszym wniosku wskazują, według Pana, że nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od wartości dodanej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, jest Pan zdania, że nie podejmuje Pan aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmuje Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków, w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował i nie będzie podejmował Pan czynności takich jak przedsiębiorca, kierujący się, przede wszystkim maksymalizacją zysku, lecz podejmuje Pan działania, które są potrzebne do dokonania zbycia nieruchomości po podziale wobec wcześniejszych nieudanych prób zbycia nieruchomości w całości. Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dokonując planowanej sprzedaży nieruchomości, w Pana przekonaniu, nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a będzie Pan jedynie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Tym samym, planowana sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jako, że nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ustawy nie jest potrzebne.

Podsumowując, w ww. okolicznościach nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług, sprzedając opisane nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W tym miejscu wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być bowiem wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży gruntów, jest m.in. ustalenie, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż gruntów nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r.  w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabył Pan w całości spadek po zmarłym ojcu. W skład odziedziczonego majątku wchodziła działka o numer (...), na której posadowiony jest dom jednorodzinny. Jest Pan jedynym właścicielem działek na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Wyżej opisana nieruchomość nie była wykorzystywana prze nikogo na potrzeby działalności gospodarczej (ani rolniczej), wynajmowana czy wydzierżawiana bądź oddawana do używania na innej podstawie. Nie uzyskiwał Pan z niej płodów rolnych. Dom jednorodzinny jest niezamieszkany od 2019, tj. od śmierci Pana ojca. Nieruchomość od tego czasu nie jest wykorzystywana i generuje koszty związane z jej utrzymaniem (podatek, opłaty za licznik elektryczny). Nieruchomość została dwukrotnie wystawiona na sprzedaż online na portalu (...) w marcu oraz listopadzie 2023 roku, jak również został umieszczony na ogrodzeniu szyld z napisem „na sprzedaż” i numerem telefonu. Z uwagi na powierzchnię działki, nie doszło do zbycia nieruchomości w całości (brak zainteresowanych zakupem). Wobec tego w grudniu 2023 roku złożył Pan wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla trzech domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budowę wewnętrznej drogi dojazdowej i miejsc parkingowych z jednoczesnym podziałem działki na cztery części. W dniu 5 marca 2024 r. otrzymał Pan od Prezydenta Miasta (...) decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz budową wewnętrznej drogi dojazdowej i miejsc parkingowych na działce nr (...). W przyszłości zamierza Pan sprzedać opisane nieruchomości, powstałe z podziału działki nr (...), tj. jedną działkę zabudowaną domem jednorodzinnym oraz trzy działki niezabudowane. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nigdy nie prowadził Pan i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Jest Pan zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony. Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego. Do momentu zbycia ww. nieruchomości sposób realizowania przez Pana przysługującego Panu prawa własności nieruchomości nie ulegnie zmianie, tj. działki (w tym zabudowana domem) nie będą wykorzystywane na cele mieszalne, na potrzeby działalności gospodarczej (ani rolniczej), wynajmowane czy wydzierżawiane bądź oddawane do używania na innej podstawie. Oprócz ww. czynności polegających na uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i podziale działki nr (...) na cztery działki, przed planowaną ich sprzedażą, nie będzie Pan podejmował dodatkowych działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (w szczególności polegających na uzbrojeniu terenu czy budowie drogi dojazdowej). Przyszłych nabywców zamierza Pan poszukiwać tak, jak według Pana, dokonuje tego osoba zarządzająca Pana majątkiem prywatnym, tj. umieszczając na ogrodzeniu szyld z napisem „na sprzedaż” oraz za pośrednictwem sprzedaży online. Nie posiada Pan innych działek na sprzedaż. Nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie ww. budynku mieszkalnego. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele osobiste. Działki nigdy nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, nie były wynajmowane ani nie podlegały dzierżawie. Nie udostępniał Pan, ani nie będzie Pan udostępniał działek odpłatnie czy bezpłatnie. Na dzień dzisiejszy nie podpisał Pan żadnych umów przedwstępnych z nabywcą, ewentualnie z przyszłym nabywcą. Na ten moment potencjalni nabywcy nie wyrażają zainteresowania zakupem nieruchomości. Jeżeli w przyszłości pojawią się nabywcy wówczas po uzgodnieniu warunków zostanie z nimi zawarta stosowna umowa przedwstępna. Warunki zawarte w umowie przedwstępnej będą ściśle uzależnione od dwustronnych negocjacji. Na tą chwilę nie jest Pan w stanie określić umów warunków kupna - sprzedaży. W Pana ocenie, umowy powyższe będą zawierane zgodnie z powszechnie obowiązującym prawem. Nie zostało i nie zostanie udzielone pełnomocnictwo ani jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z zamiarem sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr (...), będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego,  tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek powstałych z podziału działki nr (...) wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie, brak jest takich przesłanek. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jedynymi aktywnościami, jakie podejmie Pan w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości, to podział przedmiotowej nieruchomości na kilka mniejszych działek ze względu na brak zainteresowanych zakupem działki w całości, uzyskanie warunków zabudowy dla tych nieruchomości i ogłoszenie o zamiarze sprzedaży.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości powstałych z podziału działki nr (...) należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy przedmiotowych działek, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni to przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i tym samym nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału działki nr (...), nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT. Tym samym, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek, objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).