Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowych (dwóch działek).

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 31 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 marca 2024 r. (wpływ 11 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) lutego 2007 r. na podstawie umowy darowizny sporządzonej przez (…) – notariusza w (…), Rep. A numer (…) nabyła Pani do majątku osobistego nieruchomość położoną w (…), stanowiącą działkę numer 3 o powierzchni (…) m², zabudowaną budynkiem – stodołą o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Stodoła spłonęła całkowicie w wyniku pożaru w dniu (…) maja 2015 r.

W dniu (…) października 2007 r. dokonano podziału geodezyjnego ww. działki nr 3, w wyniku którego wyodrębniono trzy działki, tj.:

1)numer 1 o powierzchni wynoszącej (…) ha, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta numer (…);

2)numer 2 o powierzchni wynoszącej (…) ha, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta numer (…);

3)numer 4 o powierzchni wynoszącej (…) ha, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta numer (…).

W dniu (…) marca 2008 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr 4 (budownictwo mieszkaniowe).

W dniu (…) lipca 2009 r. dokonano podziału geodezyjnego działki numer 4 na działki:

1)numer 5 o powierzchni wynoszącej (…) ha,

2)numer 6 o powierzchni wynoszącej (…) ha,

3)numer 7 o powierzchni wynoszącej (…) ha.

W dniu (…) października 2010 r. złożyła Pani do Dyrektora Izby Skarbowej w (…) wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych. Zgodnie z wydaną interpretacją nie była Pani zobowiązana do zapłaty podatku od planowanej sprzedaży działek. Sprawa była zarejestrowana pod sygnaturą (…).

Wszystkie ww. działki zostały sprzedane odpowiednio w dniach:

-(…) sierpnia 2015 r. – działka numer 7 o pow. (…) ha,

-(…) stycznia 2017 r. – działka numer 5 o pow. (…) ha,

-(…) września 2019 r. – działka numer 8 o pow. (…) ha.

W dniu (…) września 2018 r. wydano decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla działki numer 2.

W dniu (…) kwietnia 2019 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy (budownictwo mieszkaniowe) dla działki numer 2.

W dniu (…) września 2019 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy (warsztat samochodowy) w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży ww. działki (transakcja ostatecznie nie doszła do skutku z przyczyn leżących po Stronie Kupującego).

W dniu (…) sierpnia 2008 r. wydano decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla działki numer 1.

W dniu (…) listopada 2023 r. zawarła Pani ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości w terminie do dnia (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł.

W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł. Umowa została zawarta pod warunkiem spełnienia przez Stronę Kupującą następujących obowiązków:

1)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, opisanych w § 1 niniejszego aktu, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

2)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, opisanej w § 1 niniejszego aktu, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

3)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

4)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

5)do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną potwierdzone badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków handlowo -usługowych, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Treść ww. warunków została narzucona w umowie przez Stronę Kupującą.

W umowie zastrzeżono, że Stronie Kupującej będzie przysługiwało jednostronne prawo do rezygnacji z warunków, o których mowa w pkt 1-5 i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia, a Pani na powyższe warunki wyraziła zgodę. W umowie ustalono nadto, że pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa w pkt 1-5 niniejszego paragrafu, Strona Kupująca może zrezygnować z jego ziszczenia i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie o rezygnacji z warunku Strona Kupująca złoży Stronie Sprzedającej w formie pisemnej w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub też w dowolnej formie wraz z jej zawarciem.

W umowie na wniosek Strony Kupującej zamieszczono również zapis, na mocy którego udzieliła Pani pełnomocnictwa Stronie Kupującej do reprezentowania Pani przed (…) S.A., względnie innym zakładem energetycznym w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci oraz warunków na usunięcie ewentualnych kolizji energetycznych, zawarcia umowy przyłączeniowej z zastrzeżeniem, że koszty związane z realizacją umowy przyłączeniowej poniesie Strona Kupująca, a nadto udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę budynków handlowo-usługowych oraz do składania, podpisywania, odbioru – w powyższym zakresie – wszelkiego rodzaju pism, protokołów, wniosków, skarg, odwołań, zażaleń, deklaracji, w sprawach o których mowa wyżej.

W umowie przedwstępnej znalazł się też zapis, zgodnie z którym w przypadku, gdyby okazało się, że umowa przyrzeczona będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, to cena sprzedaży określona w tej umowie będzie stanowiła kwotę netto.

W dniu (…) grudnia 2023 r. podpisała Pani ze Stroną Kupującą nieodpłatną umowę użyczenia ww. nieruchomości na potrzeby spełnienia przez Stronę Kupującą obowiązków warunkujących późniejsze podpisanie umowy sprzedaży.

Przedmiotowe nieruchomości mają zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Ww. nieruchomości położone są na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nie nabyła Pani nieruchomości w celu sprzedaży (nabyła je Pani w celu budowy domu, do czego jednak nigdy ostatecznie nie doszło). Nie prowadzi Pani usług deweloperskich. Nie dokonywała Pani żadnych przyłączeń mediów. Powyższa nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty (stan cywilny – rozwódka).

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była przez Panią wykorzystywana na cele rolnicze ani w żadnej działalności gospodarczej. Przez krótki okres czasu wydzierżawiała Pani stodołę na działce numer 3. Potem stodoła spłonęła. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Potencjalny klient zgłosił się do Pani sam. Po rezygnacji z planów budowy domu, postawiła Pani na działce tablicę z napisem „sprzedam” i z Pani numerem telefonu.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

W uzupełnieniu do wniosku z 7 marca 2024 r. (wpływ 11 marca 2024 r.) sprostowała Pani następujące omyłki pisarskie zawarte we wcześniejszym opisie sprawy:

· jest: „W dniu (…) lutego 2007 r. na podstawie umowy darowizny sporządzonej przez (…) – notariusza w (...)”powinno być: W dniu (…) kwietnia 2007 r. na podstawie umowy darowizny sporządzonej przez (…) – notariusza w (...)”;

·jest: „W dniu (…) lipca 2009 r. dokonano podziału geodezyjnego działki numer 4 (…) 2) numer 6 o powierzchni wynoszącej (…) ha”

powinno być: „ 2) numer 8 o powierzchni wynoszącej (…) ha”;

·jest: „Wszystkie ww. działki zostały sprzedane odpowiednio w dniach:

-(…) sierpnia 2015 r. – działka numer 9 o pow. (…) ha”

powinno być: „Wszystkie ww. działki zostały sprzedane odpowiednio w dniach:

-(…) sierpnia 2015 r. – działka numer 7 o pw. (…) ha”;

·jest: „W dniu (…) sierpnia 2008 r. wydano decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla działki numer 1”

powinno być: „W dniu (…) sierpnia 2022 r. wydano decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla działki numer 1”;

·jest: „Przez krótki okres czasu wydzierżawiała Pani stodołę na działce numer 3. Potem stodoła spłonęła”

powinno być: „Przez krótki okres czasu wydzierżawiała Pani stodołę na działce numer 2. Potem stodoła spłonęła”.

Ponadto, w uzupełnieniu do wniosku z 7 marca 2024 r. (wpływ 11 marca 2024 r.) doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje:

1.Nie była i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570 ze zm.).

2.Nie prowadziła i nie prowadzi Pani gospodarstwa rolnego.

3.Działka nr 3 od chwili wejścia w jej posiadanie, tj. od (…) kwietnia 2007 r. do chwili podziału, tj. do (…) października 2007 r., w wyniku którego powstały działki nr 1, 2 i 4, nie była przez Panią nigdy wykorzystywana.

4.Działka nr 1 nie jest i nie będzie przez Panią użytkowana i wykorzystywana w jakikolwiek sposób do chwili jej sprzedaży.

W przeszłości podejmowała Pani względem tej działki następujące czynności:

· wystąpiła Pani o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego i (…) sierpnia 2022 r. (we wniosku omyłkowo podała Pani datę (…) sierpnia 2018 r.) otrzymała Pani decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla tej działki. Wystąpiła Pani o zezwolenie ze względu na utrudniony dojazd do działki od strony drogi publicznej z powodu lokalizacji zatoki autobusowej;

·w dniu (…) listopada 2023 r. zawarła Pani ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 w terminie do (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł. W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł.

Działka nr 2 nie jest i nie będzie przez Panią użytkowana i wykorzystywana w jakikolwiek sposób do chwili jej sprzedaży.

W przeszłości podejmowała Pani względem tej działki następujące czynności:

· w okresie od (…) do (…) października 2012 r. zawarła Pani umowę najmu nieruchomości z (…) S.A. z siedzibą w (…). Zawarcie umowy było spowodowane samowolnym zajęciem przez (…) S.A. pasa ziemi działki wzdłuż drogi publicznej, gdzie były prowadzone prace drogowe przez ww. firmę. Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28 (III Urząd Skarbowy (…));

·w okresie od (…) kwietnia do (…) czerwca 2013 r. na podstawie zawartej umowy najmu nieruchomości wynajmowała Pani osobie indywidualnej stodołę znajdującą się na działce nr 2. Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28 (II Urząd Skarbowy (…));

·w okresie od maja do października 2015 r. prowadziła Pani prace rozbiórkowe stodoły, która spłonęła w pożarze w dniu (…) maja 2015 r. Sprawa została umorzona z powodu nie wykrycia sprawcy. W dniu (…) października 2015 r. zgłosiła Pani zmiany do ewidencji gruntów;

·wystąpiła Pani o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego i (…) września 2018 r. otrzymała Pani decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla tej działki;

·wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy i (…) kwietnia 2019 r. otrzymała Pani decyzję o warunkach zabudowy na budownictwo mieszkaniowe;

·w dniu (…) czerwca 2019 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży. Kupujący uzyskał w dniu (…) września 2019 r. warunki zabudowy warsztatu samochodowego. Umowa nie doszła do skutku z przyczyn leżących po Stronie Kupującego i w dniu (…) maja 2020 r. została rozwiązana;

·w dniu (…) listopada 2023 r. zawarła Pani ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 2 w terminie do (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł. W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł.

Działka 1 planowana jest do wykorzystania na cele osobiste w zakresie pozyskania środków z jej sprzedaży i w tym celu zawarła Pani w dniu (…) listopada 2023 r. ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 2 w terminie do (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł. W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł. Pozyskane środki są Pani potrzebne na polepszenie warunków życia.

Dziaka 2 planowana była do wykorzystania na cele osobiste w zakresie pozyskania środków z jej sprzedaży i w tym celu zawarła Pani w dniu (…) listopada 2023 r. ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 2 w terminie do (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł. W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł. Pozyskane środki są Pani potrzebne na polepszenie warunków życia.

5.Działka nr 1 nie jest i nie będzie przez Panią użytkowana i wykorzystywana w jakikolwiek sposób do chwili jej sprzedaży.

Działka nr 2 nie jest i nie będzie przez Panią użytkowana i wykorzystywana w jakikolwiek sposób do chwili jej sprzedaży.

6.Posiada Pani zaświadczenie Burmistrza Gminy (…) z dnia (…) marca 2022 r. o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1. Na ten czas nie posiada Pani wiedzy na temat objęcia działki nr 1 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Posiada Pani zaświadczenie Burmistrza Gminy (…) z dnia (…) marca 2022 r. o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 2. Na ten czas nie posiada Pani wiedzy na temat objęcia działki nr 2 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

7.Działki nr 1 i 2 na moment sprzedaży nie są i nie będą zabudowane.

8.Sprzedawane działki nr 2 i 1 nie są działkami zabudowanymi.

9.W dniu (…) sierpnia 2022 r. (we wniosku omyłkowo podała Pani datę (…) sierpnia 2008 r.) wydano decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego z działki 1. Przedwstępna umowa sprzedaży zawarta w dniu (…) listopada 2023 r. ze spółką (…) spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w (…) obejmuje dwie działki – działkę nr 1 i działkę nr 2.

Umowa przedwstępna została zawarta w celu sprzedaży przez Panią działki nr 1 i kupna tej działki przez spółkę (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…).

Umowa została zawarta pod warunkiem spełnienia przez Stronę Kupującą następujących warunków dotyczących działki numer 1:

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 umowy budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, opisanej w § 1 niniejszego aktu, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

-niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną potwierdzone badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości handlowo -usługowych, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Treść ww. warunków została narzucona w umowie przez Stronę Kupującą.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej dotyczących działki numer 1:

-w umowie zastrzeżono, że Stronie Kupującej będzie przysługiwało jednostronne prawo do rezygnacji z warunków, o których mowa w pkt 1-5 i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia, a Pani na powyższe warunki wyraziła zgodę;

-w umowie ustalono nadto, że pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa w pkt 1-5 niniejszego paragrafu, Strona Kupująca może zrezygnować z jego ziszczenia i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie o rezygnacji z warunku Strona Kupująca złoży Stronie Sprzedającej w formie pisemnej w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub też w dowolnej formie wraz z jej zawarciem; w umowie przedwstępnej znalazł się też zapis, zgodnie z którym w przypadku, gdyby okazało się, że umowa przyrzeczona będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, to cena sprzedaży określona w tej umowie będzie stanowiła kwotę netto;

-cenę przedmiotu niniejszej umowy (działki nr 1 i działki nr 2) Strony ustaliły na kwotę (…) zł;

-Strona Kupująca zobowiązała się zapłacić Stronie Sprzedającej w dniu (…) listopada 2023 r. przelewem na jej rachunek bankowy kwotę (…) zł;

-Strony postanowiły, że Stronie Sprzedającej przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ustalonym w § 2 ust. 1 niniejszej umowy, w przypadku gdy Strona Kupująca nie zapłaci części ceny w kwocie (…) zł w terminie do (…) listopada 2023 r. oraz w przypadku odstąpienia niniejsza umowa uważana jest za niezawartą;

-pozostałą część ceny w kwocie (…) zł. Strona Kupującą zobowiązuje się zapłacić Stronie Sprzedającej w terminie 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Kupująca jest uprawniona do wskazania osoby trzeciej, zarówno fizycznej osoby, jak i osoby prawnej oraz ułomnej osoby prawnej, która wejdzie w jej prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy i wówczas ta osoba będzie uprawniona do zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Sprzedająca zobowiązana jest do przedłożenia do umowy przyrzeczonej dokumentów dotyczących działki numer 1: wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej; zaświadczenia o tym, że nieruchomość nie stanowi lasu (względnie go stanowi) i nie jest objęta (względnie jest objęta) uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o której mowa w art. 19 ustawy z dnia 28 września 1991 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość leży (względnie nie leży) w strefie obszaru rewitalizacji o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość jest objęta, względnie nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego, w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn; zaświadczenia o niezaleganiu w opłaceniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych. Strona Sprzedająca zobowiązuje się, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży złoży oświadczenie o przeniesieniu na Stronę Kupującą wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane, dotyczące nieruchomości, umożliwiającej pełną realizację zamierzonej przez Stronę Kupującą na przedmiotowej nieruchomości inwestycji wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a także uzyskanego wymaganego prawem zezwolenia na skomunikowanie nieruchomości na zasadzie wjazdu/zjazdu z drogi publicznej;

-Strona Kupująca zobowiązana jest do okazania do przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 1: uchwały wspólników Spółki obejmującej zgodę na nabycie przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości; zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości, o ile zgoda taka będzie wymagana.

Umowa przedwstępna została zawarta w celu sprzedaży przez Panią działki nr 2 i kupna tej działki przez spółkę (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…).

Umowa została zawarta pod warunkiem spełnienia przez Stronę Kupującą następujących warunków dotyczących działki numer 2:

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 umowy budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, opisanej w § 1 niniejszego aktu, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

-niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną potwierdzone badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości handlowo -usługowych, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Treść ww. warunków została narzucona w umowie przez Stronę Kupującą.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej dotyczących działki numer 2:

-w umowie zastrzeżono, że Stronie Kupującej będzie przysługiwało jednostronne prawo do rezygnacji z warunków, o których mowa w pkt 1-5 i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia, a Pani na powyższe warunki wyraziła zgodę;

-w umowie ustalono nadto, że pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa w pkt 1-5 niniejszego paragrafu, Strona Kupująca może zrezygnować z jego ziszczenia i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie o rezygnacji z warunku Strona Kupująca złoży Stronie Sprzedającej w formie pisemnej w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub też w dowolnej formie wraz z jej zawarciem;

-w umowie przedwstępnej znalazł się też zapis, zgodnie z którym w przypadku, gdyby okazało się, że umowa przyrzeczona będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, to cena sprzedaży określona w tej umowie będzie stanowiła kwotę netto;

-cenę przedmiotu niniejszej umowy (działki nr 1 i działki nr 2) Strony ustaliły na kwotę (…) zł;

-Strona Kupująca zobowiązała się zapłacić Stronie Sprzedającej w dniu (…) listopada 2023 r. przelewem na jej rachunek bankowy kwotę (…) zł;

-Strony postanowiły, że Stronie Sprzedającej przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ustalonym w § 2 ust. 1 niniejszej umowy, w przypadku gdy Strona Kupująca nie zapłaci części ceny w kwocie (…) zł w terminie do (…) listopada 2023 r. oraz w przypadku odstąpienia niniejsza umowa uważana jest za niezawartą;

-pozostałą część ceny w kwocie (…) zł. Strona Kupującą zobowiązuje się zapłacić Stronie Sprzedającej w terminie 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Kupująca jest uprawniona do wskazania osoby trzeciej, zarówno fizycznej osoby, jak i osoby prawnej oraz ułomnej osoby prawnej, która wejdzie w jej prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy i wówczas ta osoba będzie uprawniona do zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Sprzedająca zobowiązana jest do przedłożenia do umowy przyrzeczonej dokumentów dotyczących działki numer 2: wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej; zaświadczenia o tym, że nieruchomość nie stanowi lasu (względnie go stanowi) i nie jest objęta (względnie jest objęta) uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o której mowa w art. 19 ustawy z dnia 28 września 1991 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość leży (względnie nie leży) w strefie obszaru rewitalizacji o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość jest objęta, względnie nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego, w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn; zaświadczenia o niezaleganiu w opłaceniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych. Strona Sprzedająca zobowiązuje się, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży złoży oświadczenie o przeniesieniu na Stronę Kupującą wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane, dotyczące nieruchomości, umożliwiającej pełną realizację zamierzonej przez Stronę Kupującą na przedmiotowej nieruchomości inwestycji wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a także uzyskanego wymaganego prawem zezwolenia na skomunikowanie nieruchomości na zasadzie wjazdu/zjazdu z drogi publicznej;

-Strona Kupująca zobowiązana jest do okazania do przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 2: uchwały wspólników Spółki obejmującej zgodę na nabycie przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości; zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości, o ile zgoda taka będzie wymagana.

10.Pełnomocnictwo zostało udzielone w umowie przedwstępnej dla działki numer 1 i działki numer 2.

A.Odnośnie działki nr 1:

·udzieliła Pani pełnomocnictwa Stronie Kupującej do reprezentowania Pani przed (…) S.A., względnie innym zakładem energetycznym w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci oraz warunków na usunięcie ewentualnych kolizji energetycznych, zawarcia umowy przyłączeniowej z zastrzeżeniem, że koszty związane z realizacją umowy przyłączeniowej poniesienie Strona Kupująca;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę budynków handlowo-usługowych;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do składania, podpisywania, odbioru – w powyższym zakresie – wszelkiego rodzaju pism, protokołów, wniosków, skarg, odwołań, zażaleń, deklaracji, w sprawach, o których mowa wyżej;

·w dniu (…) grudnia 2023 r. podpisała Pani ze Stroną Kupującą nieodpłatną umowę użyczenia ww. nieruchomości na potrzeby spełnienia przez Stronę Kupującą obowiązków warunkujących późniejsze podpisanie umowy sprzedaży;

·po zawarciu umowy przedwstępnej Strona Kupująca nie dokona inwestycji infrastrukturalnych na działce numer 1, które zwiększą jej atrakcyjność;

·pełnomocnictwo udzielone Stronie Kupującej nie obejmuje innych decyzji i pozwoleń od wymienionych we wniosku.

B.Odnośnie działki nr 2:

·udzieliła Pani pełnomocnictwa Stronie Kupującej do reprezentowania Pani przed (…) S.A., względnie innym zakładem energetycznym w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci oraz warunków na usunięcie ewentualnych kolizji energetycznych, zawarcia umowy przyłączeniowej z zastrzeżeniem, że koszty związane z realizacją umowy przyłączeniowej poniesienie Strona Kupująca;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę budynków handlowo-usługowych;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do składania, podpisywania, odbioru – w powyższym zakresie – wszelkiego rodzaju pism, protokołów, wniosków, skarg, odwołań, zażaleń, deklaracji, w sprawach, o których mowa wyżej;

·w dniu (…) grudnia 2023 r. podpisała Pani ze Stroną Kupującą nieodpłatną umowę użyczenia ww. nieruchomości na potrzeby spełnienia przez Stronę Kupującą obowiązków warunkujących późniejsze podpisanie umowy sprzedaży;

·po zawarciu umowy przedwstępnej Strona Kupująca nie dokona inwestycji infrastrukturalnych na działce numer 2, które zwiększą jej atrakcyjność

·pełnomocnictwo udzielone Stronie Kupującej nie obejmuje innych decyzji i pozwoleń od wymienionych we wniosku.

11.Podział działki 3 w dniu (…) października 2007 r. na działki 1, 2, 4 nastąpił z Pani inicjatywy w uzgodnieniu z byłym mężem (orzeczenie o rozwiązaniu małżeństwa (…) lutego 2009 r.). Planowali Państwo budowę domu jednorodzinnego, do czego jednak ostatecznie nie doszło. Powyższe nieruchomości stanowią Pani majątek osobisty.

12.W okresie od (…) kwietnia do (…) czerwca 2013 r. na podstawie zawartej umowy najmu nieruchomości wynajmowała Pani osobie indywidualnej stodołę znajdującą się na działce nr 2 (we wniosku błędnie napisała Pani numer działki 3). Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28 (II Urząd Skarbowy (…)). Czynsz z tytułu dzierżawy działki nie był dokumentowany fakturami wystawianymi przez Panią.

13.Inne nieruchomości:

·Nieruchomości te zostały wydzielone w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 3, którą otrzymała Pani aktem darowizny w dniu (…) kwietnia 2007 r. (we wniosku błędnie zapisała Pani datę, tj. (…) lutego 2007 r.) od Pani mamy.

·Otrzymała Pani tę nieruchomość przy podziale majątku rodzinnego dokonanego przez Pani mamę.

·W dniu (…) lipca 2009 r. dokonano podziału geodezyjnego działki nr 4 na trzy działki:

1)numer 5 o powierzchni wynoszącej (…) ha,

2)numer 8 o powierzchni wynoszącej (…) ha (we wniosku zapisała Pani błędnie nr działki, tj. 6),

3)numer 7 o powierzchni wynoszącej (…) ha.

·Nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej i nie wykorzystywała Pani nieruchomości na cele rolnicze.

·Wszystkie niżej wymienione niezabudowane działki w liczbie trzy zostały sprzedane w celu uzyskania środków na poprawę Pani warunków życiowych:

1)(…) sierpnia 2015 r. – działka numer 9 o pow. (…) ha,

2)(…) stycznia 2017 r. – działka numer 5 o pow. (…) ha,

3)(…) września 2019 r. – działka numer 8 o pow. (…) ha.

Ze sprzedaży ww. działek uzyskała Pani łączny dochód w kwocie (…) zł.

·Środki ze sprzedaży tych nieruchomości:

1)(…) października 2017 r. przekazała Pani córce (…) w formie umowy darowizny kwotę w wysokości (…) zł,

2)(…) września 2015 r. przekazała Pani córce (…) w formie umowy darowizny kwotę w wysokości (…) zł,

3)(…) września 2015 r. zakupiła Pani aktem notarialnym miejsce postojowe w garażowcu w cenie (…) zł,

4)(…) listopada 2019 r. spłaciła Pani pozostałą część mieszkaniowego kredytu hipotecznego w wysokości (…) zł zaciągniętego (…) sierpnia 2012 r. w wysokości (…) zł,

5)część pieniędzy przeznaczyła Pani na wyposażenie mieszkania, leczenie operacyjne i stomatologiczne.

·W dniu (…) października 2010 r. złożyła Pani do Dyrektora Izby Skarbowej w (…) wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych. Zgodnie z wydaną interpretacją nie była Pani zobowiązana do zapłaty podatku od planowanej sprzedaży działek. Sprawa była zarejestrowana pod sygnaturą (…).

14.Posiada Pani prawo własności do mieszkania o pow. (…) m², nabytego aktem notarialnym w dniu (…) lutego 2013 r. na kredyt hipoteczny oraz miejsca postojowego w garażowcu pod budynkiem zamieszkania o pow. (…) m², nabytego aktem notarialnym w dniu (…) września 2015 r. Mieszkanie i miejsce postojowe zostały przez Panią nabyte w celu zaspokojenia Pani potrzeb mieszkaniowych po rozwodzie w 2007 r. Nie planuje Pani sprzedaży tych nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2 będzie uznana za zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czyli nie będzie uznana za działalność gospodarczą, a co za tym idzie, czy sprzedaż będzie objęta podatkiem VAT od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, potencjalna sprzedaż przedmiotowych działek mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie – nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli została wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem, jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Za podatnika podatku należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2 będzie uznana za zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czyli nie będzie uznana za działalność gospodarczą, a co za tym idzie, czy sprzedaż będzie objęta podatkiem VAT od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu, podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy darowizny nabyła Pani do majątku osobistego nieruchomość, stanowiącą działkę numer 3, zabudowaną budynkiem – stodołą. Stodoła spłonęła całkowicie w wyniku pożaru. Następnie przeprowadziła Pani prace rozbiórkowe tej stodoły i zgłosiła Pani zmiany do ewidencji gruntów. Podział działki 3 w dniu (…) października 2007 r. na działki 1, 2, 4 nastąpił z Pani inicjatywy w uzgodnieniu z Pani byłym mężem (orzeczenie o rozwiązaniu małżeństwa (…) lutego 2009 r.) Powyższe nieruchomości stanowią Pani majątek osobisty. Działki nr 1 i 2 na moment sprzedaży nie są i nie będą zabudowane. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie była i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani gospodarstwa rolnego. Działka nr 1 i 2 nie jest i nie będzie przez Panią użytkowana i wykorzystywana w jakikolwiek sposób do chwili jej sprzedaży. W przeszłości podejmowała Pani względem działki nr 1 następujące czynności:

·wystąpiła Pani o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego i (…) sierpnia 2022 r. otrzymała Pani decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla tej działki. Wystąpiła Pani o zezwolenie ze względu na utrudniony dojazd do działki od strony drogi publicznej z powodu lokalizacji zatoki autobusowej;

·w dniu (…) listopada 2023 r. zawarła Pani ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 w terminie do (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł. W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł.

W przeszłości podejmowała Pani względem działki nr 2 następujące czynności:

·w okresie od (…) do (…) października 2012 r. zawarła Pani umowę najmu nieruchomości z (…) S.A. z siedzibą w (…). Zawarcie umowy było spowodowane samowolnym zajęciem przez (…) S.A. pasa ziemi działki wzdłuż drogi publicznej, gdzie były prowadzone prace drogowe przez ww. firmę. Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28;

·w okresie od (…) kwietnia do (…) czerwca 2013 r. na podstawie zawartej umowy najmu nieruchomości wynajmowała Pani osobie indywidualnej stodołę znajdującą się na działce nr 2. Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28;

·w okresie od maja do października 2015 r. prowadziła Pani prace rozbiórkowe stodoły, która spłonęła w pożarze w dniu (…) maja 2015 r. W dniu (…) października 2015 r. zgłosiła Pani zmiany do ewidencji gruntów;

·wystąpiła Pani o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu indywidualnego i (…) września 2018 r. otrzymała Pani decyzję o zezwoleniu na lokalizację zjazdu indywidualnego dla tej działki;

·wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy i (…) kwietnia 2019 r. otrzymała Pani decyzję o warunkach zabudowy na budownictwo mieszkaniowe;

·w dniu (…) czerwca 2019 r. podpisała Pani przedwstępną umowę sprzedaży. Kupujący uzyskał w dniu (…) września 2019 r. warunki zabudowy warsztatu samochodowego. Umowa nie doszła do skutku z przyczyn leżących po Stronie Kupującego i w dniu (…) maja 2020 r. została rozwiązana;

·w dniu (…) listopada 2023 r. zawarła Pani ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 2 w terminie do (…) listopada 2024 r. za cenę (…) zł. W dniu zawarcia umowy otrzymała Pani zadatek w kwocie (…) zł.

Posiada Pani zaświadczenie Burmistrza Gminy (…) z dnia (…) marca 2022 r. o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 i 2. Na ten czas nie posiada Pani wiedzy na temat objęcia działki nr 1 i 2 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, udzieliła Pani Kupującemu, w umowie przedwstępnej dla działki numer 1 i 2 pełnomocnictwa.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2 na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie przedwstępna umowa sprzedaży zawarta w dniu (…) listopada 2023 r. ze spółką (…) spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w (…) obejmuje dwie działki – działkę nr 1 i działkę nr 2. Umowa została zawarta pod warunkiem spełnienia przez Stronę Kupującą następujących warunków dotyczących działki numer 1:

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 umowy budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, opisanej w § 1 niniejszego aktu, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

-niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną potwierdzone badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości handlowo -usługowych, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Treść ww. warunków została narzucona w umowie przez Stronę Kupującą.Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej dotyczących działki numer 1:

-w umowie zastrzeżono, że Stronie Kupującej będzie przysługiwało jednostronne prawo do rezygnacji z warunków, o których mowa w pkt 1-5 i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia, a Pani na powyższe warunki wyraziła zgodę;

-w umowie ustalono nadto, że pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa w pkt 1-5 niniejszego paragrafu, Strona Kupująca może zrezygnować z jego ziszczenia i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie o rezygnacji z warunku Strona Kupująca złoży Stronie Sprzedającej w formie pisemnej w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub też w dowolnej formie wraz z jej zawarciem; w umowie przedwstępnej znalazł się też zapis, zgodnie z którym w przypadku, gdyby okazało się, że umowa przyrzeczona będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, to cena sprzedaży określona w tej umowie będzie stanowiła kwotę netto;

-cenę przedmiotu niniejszej umowy (działki nr 1 i działki nr 2) Strony ustaliły na kwotę (…) zł;

-Strona Kupująca zobowiązała się zapłacić Stronie Sprzedającej w dniu (…) listopada 2023 r. przelewem na jej rachunek bankowy kwotę (…) zł;

-Strony postanowiły, że Stronie sprzedającej przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ustalonym w § 2 ust. 1 niniejszej umowy, w przypadku gdy Strona Kupująca nie zapłaci części ceny w kwocie (…) zł w terminie do (…) listopada 2023 r. oraz w przypadku odstąpienia niniejsza umowa uważana jest za niezawartą;

-pozostałą część ceny w kwocie (…) zł. Strona Kupującą zobowiązuje się zapłacić Stronie Sprzedającej w terminie 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Kupująca jest uprawniona do wskazania osoby trzeciej, zarówno fizycznej osoby, jak i osoby prawnej oraz ułomnej osoby prawnej, która wejdzie w jej prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy i wówczas ta osoba będzie uprawniona do zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Sprzedająca zobowiązana jest do przedłożenia do umowy przyrzeczonej dokumentów dotyczących działki numer 1: wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej; zaświadczenia o tym, że nieruchomość nie stanowi lasu (względnie go stanowi) i nie jest objęta (względnie jest objęta) uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o której mowa w art. 19 ustawy z dnia 28 września 1991 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość leży (względnie nie leży) w strefie obszaru rewitalizacji o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość jest objęta, względnie nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego, w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn; zaświadczenia o niezaleganiu w opłaceniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych. Strona Sprzedająca zobowiązuje się, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży złoży oświadczenie o przeniesieniu na Stronę Kupującą wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane, dotyczące nieruchomości, umożliwiającej pełną realizację zamierzonej przez Stronę Kupującą na przedmiotowej nieruchomości inwestycji wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a także uzyskanego wymaganego prawem zezwolenia na skomunikowanie nieruchomości na zasadzie wjazdu/zjazdu z drogi publicznej;

-Strona Kupująca zobowiązana jest do okazania do przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 1: uchwały wspólników Spółki obejmującej zgodę na nabycie przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości; zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości, o ile zgoda taka będzie wymagana.

Umowa została zawarta pod warunkiem spełnienia przez Stronę Kupującą następujących warunków dotyczących działki numer 2:

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanych w § 1 umowy budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, opisanej w § 1 niniejszego aktu, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m²;

-uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o lokalizacji zjazdu/pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według Koncepcji Strony Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

-niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

-do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zostaną potwierdzone badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości handlowo -usługowych, przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Treść ww. warunków została narzucona w umowie przez Stronę Kupującą. Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej dotyczących działki numer 2:

-w umowie zastrzeżono, że Stronie Kupującej będzie przysługiwało jednostronne prawo do rezygnacji z warunków, o których mowa w pkt 1-5 i domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo ich niespełnienia, a Pani na powyższe warunki wyraziła zgodę;

-w umowie ustalono nadto, że pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, o których mowa w pkt 1-5 niniejszego paragrafu, Strona Kupująca może zrezygnować z jego ziszczenia i żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie o rezygnacji z warunku Strona Kupująca złoży Stronie Sprzedającej w formie pisemnej w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej lub też w dowolnej formie wraz z jej zawarciem;

-w umowie przedwstępnej znalazł się też zapis, zgodnie z którym w przypadku, gdyby okazało się, że umowa przyrzeczona będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, to cena sprzedaży określona w tej umowie będzie stanowiła kwotę netto;

-cenę przedmiotu niniejszej umowy (działki nr 1 i działki nr 2) Strony ustaliły na kwotę (…) zł;

-Strona Kupująca zobowiązała się zapłacić Stronie Sprzedającej w dniu (…) listopada 2023 r. przelewem na jej rachunek bankowy kwotę (…) zł;

-Strony postanowiły, że Stronie Sprzedającej przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży ustalonym w § 2 ust. 1 niniejszej umowy, w przypadku gdy Strona Kupująca nie zapłaci części ceny w kwocie (…) zł w terminie do (…) listopada 2023 r. oraz w przypadku odstąpienia niniejsza umowa uważana jest za niezawartą;

-pozostałą część ceny w kwocie (…) zł. Strona Kupującą zobowiązuje się zapłacić Stronie Sprzedającej w terminie 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Kupująca jest uprawniona do wskazania osoby trzeciej, zarówno fizycznej osoby, jak i osoby prawnej oraz ułomnej osoby prawnej, która wejdzie w jej prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy i wówczas ta osoba będzie uprawniona do zawarcia umowy przyrzeczonej;

-Strona Sprzedająca zobowiązana jest do przedłożenia do umowy przyrzeczonej dokumentów dotyczących działki numer 2: wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej; zaświadczenia o tym, że nieruchomość nie stanowi lasu (względnie go stanowi) i nie jest objęta (względnie jest objęta) uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją o której mowa w art. 19 ustawy z dnia 28 września 1991 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość leży (względnie nie leży) w strefie obszaru rewitalizacji o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r.; zaświadczenia o tym, że nieruchomość jest objęta, względnie nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego, w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn; zaświadczenia o niezaleganiu w opłaceniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenia o braku zaległości podatkowych. Strona Sprzedająca zobowiązuje się, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży złoży oświadczenie o przeniesieniu na Stronę Kupującą wszelkich praw wynikających z ostatecznych, wykonalnych i prawomocnych decyzji jakie zostaną uzyskane, dotyczące nieruchomości, umożliwiającej pełną realizację zamierzonej przez Stronę Kupującą na przedmiotowej nieruchomości inwestycji wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a także uzyskanego wymaganego prawem zezwolenia na skomunikowanie nieruchomości na zasadzie wjazdu/zjazdu z drogi publicznej;

-Strona Kupująca zobowiązana jest do okazania do przyrzeczonej umowy sprzedaży działki nr 2: uchwały wspólników Spółki obejmującej zgodę na nabycie przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości; zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości, o ile zgoda taka będzie wymagana.

Pełnomocnictwo zostało udzielone w umowie przedwstępnej dla działki numer 1 i działki numer 2.

Odnośnie działki nr 1:

·udzieliła Pani pełnomocnictwa Stronie Kupującej do reprezentowania Pani przed (…) S.A., względnie innym zakładem energetycznym w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci oraz warunków na usunięcie ewentualnych kolizji energetycznych, zawarcia umowy przyłączeniowej z zastrzeżeniem, że koszty związane z realizacją umowy przyłączeniowej poniesienie Strona Kupująca;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę budynków handlowo-usługowych;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do składania, podpisywania, odbioru – w powyższym zakresie – wszelkiego rodzaju pism, protokołów, wniosków, skarg, odwołań, zażaleń, deklaracji, w sprawach, o których mowa wyżej;

·w dniu (…) grudnia 2023 r. podpisała Pani ze Stroną Kupującą nieodpłatną umowę użyczenia ww. nieruchomości na potrzeby spełnienia przez Stronę Kupującą obowiązków warunkujących późniejsze podpisanie umowy sprzedaży;

·po zawarciu umowy przedwstępnej Strona Kupująca nie dokona inwestycji infrastrukturalnych na działce numer 1, które zwiększą jej atrakcyjność;

·pełnomocnictwo udzielone Stronie Kupującej nie obejmuje innych decyzji i pozwoleń od wymienionych we wniosku.

Odnośnie działki nr 2:

·udzieliła Pani pełnomocnictwa Stronie Kupującej do reprezentowania Pani przed (…) S.A., względnie innym zakładem energetycznym w zakresie uzyskania warunków technicznych na przyłączenie do sieci oraz warunków na usunięcie ewentualnych kolizji energetycznych, zawarcia umowy przyłączeniowej z zastrzeżeniem, że koszty związane z realizacją umowy przyłączeniowej poniesienie Strona Kupująca;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę budynków handlowo-usługowych;

·udzieliła Pani Stronie Kupującej pełnomocnictwa do składania, podpisywania, odbioru – w powyższym zakresie – wszelkiego rodzaju pism, protokołów, wniosków, skarg, odwołań, zażaleń, deklaracji, w sprawach, o których mowa wyżej;

·w dniu (…) grudnia 2023 r. podpisała Pani ze Stroną Kupującą nieodpłatną umowę użyczenia ww. nieruchomości na potrzeby spełnienia przez Stronę Kupującą obowiązków warunkujących późniejsze podpisanie umowy sprzedaży;

·po zawarciu umowy przedwstępnej Strona Kupująca nie dokona inwestycji infrastrukturalnych na działce numer 2, które zwiększą jej atrakcyjność

·pełnomocnictwo udzielone Stronie Kupującej nie obejmuje innych decyzji i pozwoleń od wymienionych we wniosku.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (Stronę Kupującą), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Stronę Kupującą wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Strona Kupująca, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w Pani własności. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość jest Pani własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Panisferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw Stronie Kupującej skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani, jako właściciel działki nr 1 i 2 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pani podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie należy dodatkowo zwrócić uwagę, że względem działki nr 2:

·w okresie od (…) do (…) października 2012 r. zawarła Pani umowę najmu nieruchomości z (…) S.A. z siedzibą w (…). Zawarcie umowy było spowodowane samowolnym zajęciem przez (…) S.A. pasa ziemi działki wzdłuż drogi publicznej, gdzie były prowadzone prace drogowe przez ww. firmę. Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28;

·w okresie od (…) kwietnia do (…) czerwca 2013 r. na podstawie zawartej umowy najmu nieruchomości wynajmowała Pani osobie indywidualnej stodołę znajdującą się na działce nr 2. Przychód w wysokości (…) zł był opodatkowany – PIT 28.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Jak wynika z opisu wykorzystywała Pani działkę nr 2 w sposób, któremu nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Działka nr 2 nie zaspokajała Pani potrzeb osobistych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 1 i 2 na moment sprzedaży nie są i nie będą zabudowane. Posiada Pani zaświadczenie Burmistrza Gminy o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1 i 2. Na ten czas nie posiada Pani wiedzy na temat objęcia działki nr 1 i 2 miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże wskazała Pani, że jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, budynkami handlowo-usługowymi, zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m².

Tym samym, na moment dostawy działki nr 1 i 2, grunty te będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabyła Pani na podstawie umowy darowizny do majątku osobistego działkę nr 3, z której w wyniku podziału powstały m.in. działki 1 i 2, będące przedmiotem sprzedaży. Zatem przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym z uwagi na fakt, iż dostawa działki nr 3, z której w wyniku podziału powstały m.in. działki 1 i 2 nie była obciążona podatkiem VAT to nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT lub, że takie prawo Pani przysługiwało. Zatem, w analizowanej sprawie nie jest spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.

Tym samym, do sprzedaży nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią niezabudowanych nieruchomości gruntowych, oznaczonych numerami 1 i 2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, odpowiadając na Pani pytanie stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami 1 i 2 nie mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a co za tym idzie – jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT.

Zatem, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić również uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym:

W związku z powyższym nie jestem uprawniony do oceny prawnej załączników dołączonych przez Panią.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).